Roma: la pandemia condiziona il mercato immobiliare

Il mercato immobiliare di Roma ha chiuso il 2020 con un segno negativo. A causa della pandemia, che ha inciso soprattutto sul fronte turistico (cui la capitale è fortemente legato), sono calate sia le quotazioni, sia le compravendite finalizzate.

Gli effetti dell’emergenza sanitaria, in particolare, si sono fatti sentire nella prima parte dell’anno (quella segnata dal primo lockdown), mentre il mercato ha mostrato una relativa migliore tenuta nella seconda metà. Nel dettaglio, secondo l’analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, nel secondo semestre i valori immobiliari hanno chiuso con un calo dello 0,9%, complessivamente l’anno è stato archiviato con una flessione del 2,4%.

Centro e le zone turistiche soffrono la frenata degli investitori

L’incertezza si è fatta sentire anche sul mercato immobiliare romano che, anche per la pandemia, ha continuato a respirare il clima dimesso visto negli ultimi anni. In particolare, non si notano importanti cambiamenti, fatta eccezione per il centro e per le zone più turistiche dove la frenata degli investitori si è fatta sentire di più. Negli ultimi 10 anni gli immobili di Roma hanno perso il 33,7%, percentuale leggermente più alta rispetto alla media delle grandi città (-30%) e la perdita accumulata nel 2020 (che è per altro maggiore rispetto al -1,6% accusato nel 2019) è la più ampia degli 4 quattro anni. Le compravendite sono scese a 29.505 (minimi dal 2016), ma meno del 10% accusato dalle altre metropoli.

Il mercato vivacizzato dalla ricerca della prima casa

Nella seconda parte dell’anno l’andamento dei prezzi non è stato omogeneo sulla piazza capitolina. Alla relativa tenuta dei valori registrata nelle macroaree di San Giovanni-Roma Est e Cassia-Torrevecchia (-0,2% annnuo per entrambe), fanno da contraltare gli assestamenti più ampi di Villa Ada-Monte Sacro (-1,6%), Monteverde-Aurelio (-1,4%), Prati-Francia (-1,4%), Policlinico-Pietralata (-1,3%) e Roma Sud (-1,3%). Stessa sorte in centro (-1,3%), dove il mercato è comunque in movimento e la domanda è alimentata soprattutto da acquirenti di prima casa. Sono presenti anche gli investitori, ma l’incertezza del Covid si fa sentire su questi ultimi, soprattutto se decisi a fare affitto turistico.

In Centro chi cerca la prima casa si orienta su ampie metrature, possibilmente con spazi esterni ed affacci importanti. Rilevante in questi casi la presenza di ascensore, panoramicità, spazio esterno e luminosità. Su questi immobili, se di piccolo taglio, si toccano top price di 13 mila euro/mq raggiungibili in piazza di Spagna. In piazza del Popolo e via del Babuino i valori sono di 8-9mila euro/mq. Sul segmento di pregio si muovono sia acquirenti italiani sia stranieri. Valori di 7-8mila/mq per le soluzioni in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona. Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano 8000 euro/mq per le soluzioni da ristrutturare, con punte di 10mila per le case in buono stato.

Città Giardino, cercate le soluzioni da ristrutturare

A Villa Ada-Monte Sacro ci sono quartieri che accusano un calo più marcato, come Talenti-Città Giardino e Bufalotta-Talenti (7,1%). Tengono a Montesacro-Conca d’Oro. A Città Giardino i prezzi sono in lieve ribasso.

I potenziali acquirenti sono più prudenti, in particolare i liberi professionisti che sono stati i più colpiti dalla pandemia. La preferenza è accordata soprattutto alle tipologie da ristrutturare, per poterle personalizzare. Le soluzioni usate costano da 2700 a 3000 euro/mq. Il nuovo si scambia a 4mila euro/mq tra le zone preferite quelle più verdi e con un’offerta più residenziale. Ad acquistare qui sono soprattutto famiglie, mentre sono poco presenti gli investitori.

Fleming-Vigna Clara, area penalizzata dai servizi

Nelle macroaree di Prati-Francia e Monteverde-Aurelio la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è in calo e i tempi di vendita sono in leggero aumento. La zona registra soprattutto acquisti di prima casa ma non mancano investitori, sporadici, che acquistano bilocali da mettere a reddito.

Si segnala una sostanziale stabilità dei valori nel quartiere Prati, un lieve calo in zona Balduina e una maggiore sofferenza in Fleming-Vigna Clara determinata quest’ultima dalla mancanza di collegamenti veloci con la capitale. Questo comporta una domanda interna e fa sì che si muovano soprattutto residenti. Si segnalano difficoltà sui tagli più ampi, che restano più tempo sul mercato.

La voglia di verde premia l’Eur, bene Ostia

In sofferenza i valori a Roma Sud e Policlinico Pietralata, mentre tengono a Ostia, Marconi, Eur dove sono cercate case più ampie con spazi esterni. L’Eur ha attirato richieste grazie alla presenza di servizi e di un polmone verde, il quartiere Marconi, con un’offerta che accontenta più esigenze tra cui anche quelle di nicchia, di chi cerca casa con vista sul Tevere. Il quartiere è stato oggetto di restyling, con la creazione di un ponte pedonale. Bene Ostia: qui il mercato interno si muove con compravendite migliorative che chiedono spazi esterni e terrazzi e, allo stesso tempo, registra richieste di case da parte di residenti in quartieri limitrofi alla ricerca di metrature più ampie.

Stabilità dei valori a San Giovanni-Roma Est

Sostanzialmente stabili, secondo la tabella di Tecnocasa, i valori immobiliari registrati nelle macroaree di San Giovanni-Roma Est e Cassia-Torrevecchia. Nella prima hanno tenuto i prezzi nel quartiere di San Giovanni in Laterano, mentre c’è stato un leggero calo in Largo Preneste che ha interessato, in modo particolare, le tipologie più popolari che si affacciano su via Prenestina. Le quotazioni medie qui si aggirano intorno a 2-2500 euro al metro quadrato: chi acquista ha una bassa disponibilità di spesa che, in questo momento, appare più prudente. Tiene invece il mercato delle soluzioni più residenziali con portineria, giardino e, talvolta, piscina. In questi casi i prezzi toccano anche a 3-3500 euro/mq.