Comprare casa per affittarla agli studenti: da Milano a Roma e Napoli, i canoni da conoscere

Acquistare un appartamento con un mutuo per affittarlo agli studenti universitari richiede più di un confronto tra canone atteso e rata mensile. Contano il prezzo della casa, la zona e le spese dell’immobile. I dati sugli affitti offrono comunque un punto di partenza per capire quali importi vengono richiesti nelle diverse città.

Maiora Solutions ha analizzato Milano, Roma e Napoli attraverso lo strumento immobiliare Epona, esaminando circa 2.900 annunci per ciascuna tipologia abitativa in quattro rilevazioni tra il 23 giugno e il 31 agosto 2026. Le cifre sono medie dei canoni richiesti: gli importi concordati nei contratti possono essere diversi.

Secondo Maiora Solutions, a Milano il canone medio richiesto per un monolocale è di 1.031 euro al mese, il 3% in più rispetto alla rilevazione del 2025. A Roma raggiunge 1.096 euro, in calo del 2%, mentre a Napoli è di 654 euro, il 4% in meno. La Capitale presenta dunque il valore più alto per questa tipologia tra le città esaminate.

Un canone elevato non equivale però a un rendimento elevato: per valutarlo occorre conoscere anche il prezzo d’acquisto dell’immobile. Inoltre, precisa Maiora Solutions, i dati dell’estate 2026 sono confrontati con una media riferita al periodo settembre 2024-settembre 2025. Le variazioni indicano una tendenza, ma i periodi osservati non sono identici.

Per i bilocali, il canone medio richiesto è di 1.435 euro al mese a Milano, il 6% in meno rispetto alla rilevazione precedente. Roma è quasi allo stesso livello, a 1.429 euro, con una variazione del +0,3%. A Napoli la media è di 851 euro, in diminuzione del 3%.

Tra Milano e Roma ci sono appena 6 euro di differenza mensile nelle medie cittadine. Questo non significa che acquistare nelle due città offra lo stesso risultato economico: l’indagine misura i canoni di affitto, non i prezzi delle case in vendita. Per chi investe, anche la posizione dell’immobile rispetto agli atenei, ai trasporti e ai servizi può incidere sulla possibilità di trovare inquilini.

Il calo riguarda tutte e tre le città nel caso dei trilocali. Il canone medio rilevato da Maiora Solutions è di 2.139 euro al mese a Milano, in diminuzione del 6%, e di 1.858 euro a Roma, il 2% in meno. A Napoli si attesta a 1.097 euro: il ribasso del 7% è il più marcato tra le tipologie confrontabili con il 2025.

Un trilocale può essere affittato a più studenti, ma l’indagine non consente di stimare quanto si ricaverebbe locando le camere separatamente. Maiora Solutions ha infatti abbandonato il calcolo del prezzo della singola stanza ottenuto dividendo il canone dell’appartamento per il numero di stanze, perché tende a sovrastimarne il valore effettivo.

Per la prima volta il monitoraggio comprende i quadrilocali. Il canone medio richiesto è di 3.851 euro al mese a Milano, 2.928 euro a Roma e 1.655 euro a Napoli. Manca una variazione rispetto al 2025, perché questa tipologia non era inclusa nella precedente indagine.

Gli importi sono più alti rispetto agli appartamenti piccoli, ma non indicano necessariamente una maggiore convenienza per chi acquista. Un immobile più grande può richiedere un investimento iniziale e spese di gestione superiori.

Le medie cittadine nascondono differenze rilevanti. Secondo Maiora Solutions, il Centro di Milano raggiunge 34,1 euro al metro quadro, seguito da Garibaldi-Moscova-Porta Nuova, a 30,6 euro. A Ripamonti-Vigentino il valore scende a 16,6 euro e a Bicocca-Niguarda a 17,7 euro al metro quadro.

Vicino ad alcuni poli universitari, per un bilocale vengono richiesti in media 1.307 euro al mese a Città Studi-Susa e 1.387 euro nell’area Navigli-Bocconi. A Bicocca-Niguarda la media è di 1.085 euro. Sono riferimenti utili per individuare le zone da esaminare, da affiancare però ai prezzi di acquisto degli immobili.

A Roma il Centro è l’area più cara rilevata da Maiora Solutions, con 28,8 euro al metro quadro, seguito da Prati-Trionfale, a 25,1 euro. La Periferia Est è a 15 euro al metro quadro e quella Nord a 14,7 euro. Per un bilocale, il canone medio richiesto passa dai 1.890 euro del Centro ai 924 euro della Periferia Sud.

A Napoli Chiaia-Posillipo raggiunge 18,3 euro al metro quadro, mentre Pianura-Soccavo si ferma a 11,4 euro. Il canone medio di un bilocale è rispettivamente di 1.035 e 658 euro al mese. Prima di scegliere dove acquistare conviene quindi esaminare le singole zone, tenendo presente che nelle aree con pochi annunci le medie possono essere meno rappresentative.

Il canone richiesto è soltanto una delle cifre necessarie per valutare l’investimento. Al possibile incasso vanno rapportati il prezzo dell’immobile, le imposte, le spese di acquisto e manutenzione e gli eventuali periodi in cui la casa resta sfitta.

Se si ricorre a un mutuo casa, confrontare il solo affitto mensile con la rata del mutuo può dare un’immagine incompleta: la rata comprende anche la restituzione del capitale preso in prestito, mentre per valutare la sostenibilità dell’operazione occorre considerare tutti i flussi di entrata e uscita. Importo finanziato, durata e costo complessivo del mutuo vanno quindi esaminati insieme ai canoni realisticamente ottenibili nella zona scelta.