Mutui, il tasso si negozia: le 4 leve per ottenere condizioni migliori

Per molti anni, chi chiedeva un mutuo casa aveva un solo margine di manovra: accettare le condizioni proposte dalla banca oppure rivolgersi altrove, spesso con costi e passaggi burocratici scoraggianti.

Il primo vero cambio di passo è arrivato nel 2007, quando il decreto Bersani ha reso gratuita la portabilità del mutuo, aprendo la strada alla surroga del mutuo. Da allora, il rapporto tra istituti e mutuatari è diventato progressivamente più equilibrato, fino ad arrivare a oggi, quando il tasso è sempre più il risultato di una negoziazione.

Le banche costruiscono offerte modulari che prevedono uno sconto sul tasso o sullo spread praticato a fronte di un'azione precisa. Può trattarsi di acquistare un'assicurazione sul mutuo, accreditare lo stipendio su un conto corrente aperto presso la banca, gestire la pratica di apertura del mutuo online, acquistare una casa ad alta efficienza energetica.

Ogni scelta può valere qualche decimale di tasso e, sull'intera durata del finanziamento, diverse migliaia di euro.

Il meccanismo che regola il vantaggio reciproco banca-mutuatario è il seguente: la banca rinuncia a una parte del margine sul mutuo e ottiene in cambio un cliente meno rischioso, una relazione più solida o una pratica meno costosa da gestire.

Per fare alcuni esempi, vediamo cosa offrono attualmente alcuni istituti di credito.

BPER propone un tasso fisso agevolato al 3,20%, mentre Banco di Sardegna offre un fisso al 3,15%. In entrambi i casi la condizione è la sottoscrizione di una polizza CPI/PPI, la copertura che garantisce il pagamento delle rate in caso di perdita del lavoro, malattia o infortunio. Per BPER la polizza è obbligatoria, e le due promozioni sono valide fino al 15 ottobre 2026.

La seconda leva utilizzata è la relazione con la banca. BNL riduce il tasso di 0,30 punti percentuali a chi accredita sul conto lo stipendio o la pensione, con un'offerta in scadenza il 31 ottobre 2026.

C’è poi l’utilizzo del canale digitale per l’apertura e la gestione del mutuo: Intesa Sanpaolo applica uno sconto di 0,30 punti sul TAN per i mutui richiesti online, sfruttando i minori costi di istruttoria.

Infine, un modo per ottenere un vantaggio sul costo del mutuo è acquistare un immobile di classe energetica superiore. Con il Mutuo Green di Banca Monte dei Paschi di Siena lo spread scende fino a +0,10% sul fisso e a +0,30% sul variabile per gli immobili in classe A o B.

Accanto agli sconti cresce la flessibilità. Già a fine 2025 le scadenze tra 26 e 30 anni rappresentavano quasi la metà delle richieste: il mutuo è diventato un impegno che accompagna buona parte della vita lavorativa.

Per questo motivo, molti prodotti prevedono la possibilità di sospendere temporaneamente le rate, rimodulare la durata o passare da un tipo di tasso all'altro in momenti prestabiliti.

Sono strumenti pensati per un mutuatario sempre più giovane, che chiede alla banca non solo un buon tasso, ma anche la possibilità di adattare il piano di rimborso ai cambiamenti della propria vita.

Lo sconto legato a un'assicurazione merita però un'attenzione particolare. Già nel 2020 Banca d'Italia e IVASS erano intervenute per richiamare gli intermediari sulle coperture abbinate ai finanziamenti, chiedendo che fossero coerenti con le effettive esigenze del cliente.

Prima di accettare una polizza per ottenere un tasso migliore, conviene chiedersi se quella protezione sia davvero utile. Va verificato cosa copre e se si sovrappone ad assicurazioni già in essere. È inoltre importante sapere se la banca accetta una polizza equivalente sottoscritta con un'altra compagnia.

Uno sconto sul TAN non equivale sempre a un risparmio reale. Il premio della polizza, il canone del conto corrente o il costo della certificazione energetica incidono sul costo complessivo del finanziamento, che si misura con il TAEG. È questo il valore da confrontare tra le diverse proposte.

Il consiglio è quindi di confrontare le offerte delle banche disponibili, servendosi di un comparatore online come MutuiOnline.it, per trovare il miglior mutuo, con equilibrio tra rata, costi accessori e flessibilità.