Nuda proprietà occasione d’investimento con i tassi dei mutui in calo

Crescono le compravendite di immobili in nuda proprietà e il calo dei tassi relativi ai mutui promette di dare ulteriore spinta al settore.

Cos'è e come funziona la nuda proprietà

Prima di analizzare il mercato, può essere opportuno spendere qualche parola su questo strumento, che comporta il passaggio immediato della proprietà di un immobile al compratore, ma il venditore continua ad abitarvi fino a che è in vita come usufruttuario. Dunque si tratta di un investimento con un elevato tasso di incertezza in merito alla possibilità di usufruire del bene o ricavarne una rendita. Lo sconto rispetto al valore dell’immobile è la ragione principale che spinge ad acquistare la nuda proprietà ed è tanto più basso quanto più è giovane il proprietario che vende.

Nel frattempo, oltre a rinunciare a una quota di liquidità (il prezzo della transazione), occorre sopportare i costi per l’agenzia immobiliare e per il notaio. Salvo accordi diversi, le spese condominiali e di manutenzione ordinaria sono a carico dell'usufruttario, mentre quelle straordinarie sono a carico dell'acquirente. Tutte le imposte che riguardano il possesso del bene (come Irpef, Imu e rifiuti) competono all'usufruttuario.

Crescita del 20% delle vendite in nuda proprietà

Secondo un'analisi realizzata da Confabitare (associazione proprietari immobiliari) le transazioni sono aumentate del 20% rispetto all’anno precedente, coinvolgendo circa 97 mila pensionati in tutto il Paese. Bologna registra l'incremento più significativo, con un +36%, seguita da Roma +33,5%, Torino +32% e Milano +30,9%. Mediamente, i venditori hanno circa 75 anni e percepiscono pensioni appena superiori ai 1.100 euro al mese. L'Emilia-Romagna guida la classifica nazionale, rappresentando il 39% delle vendite complessive in nuda proprietà. Seguono Lazio 18%, Piemonte e Lombardia 16%, Toscana 10% e Liguria 8%.

Trilocali e bilocali sono le tipologie immobiliari più vendute in nuda proprietà, con un sensibile incremento anche di immobili indipendenti e semi-indipendenti. Il mercato vede come protagonisti dal lato delle vendite pensionati con scarsi legami familiari o privi di eredi diretti, che cercano risorse economiche per far fronte all’aumento continuo del costo della vita e della pressione fiscale sugli immobili. Molti anziani optano per vendere la nuda proprietà anche per supportare economicamente i propri figli e nipoti, sempre più penalizzati da precarietà occupazionale e instabilità lavorativa.

Crescono anche i venditori di mezza età

L'analisi di Confabitare segnala che la vendita in nuda proprietà sta diventando anche un'opzione sempre più interessante per gli acquirenti nella fascia d'età 45-54 anni, spesso genitori interessati ad assicurare un investimento futuro per i figli o garantirsi una sicurezza economica integrativa per la pensione.

Per Alberto Zanni, presidente nazionale di Confabitare, il crescente ricorso alla vendita nuda proprietà è il segnale di “una crisi che continua a colpire duramente la fascia anziana della popolazione; è indispensabile che il Governo agisca tempestivamente con misure mirate”.

Cosa cambia con il calo dei mutui

Al di là delle analisi della confederazione, c’è da dire che il trend in atto sul fronte dei tassi promette di spingere ulteriormente le transazioni. Secondo l’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it relativo a febbraio, prendendo come riferimento le domande di finanziamento a 20 e a 30 anni, nei primi due mesi di quest’anno il Tan medio del variabile è sceso al 3,66% contro il 4,04% dello scorso novembre. Quanto al fisso, invece, si attesta addirittura sul 2,87%. Uno scenario che apre l’accesso ai finanziamenti anche a categorie di cittadini in precedenza escluse per la difficoltà di onorare le rate a fronte di stipendi rimasti sostanzialmente fermi negli ultimi anni. Se poi si guarda ai tassi migliori, il risparmio rispetto al dato medio è di 46 punti base nel caso del variabile e di 47 in merito al fisso. Il che fa emergere l’importanza di non fermarsi alla prima offerta di mutuo, bensì di metterne a confronto diverse alla ricerca di quella più conveniente.