Immobiliare, crescono le compravendite e tengono i prezzi

Senza strappi, considerato anche il contesto macroeconomico, ma l’immobiliare italiano continua a crescere. Le compravendite vanno verso un trend al rialzo, a fronte dei prezzi di stabili. Si può sintetizzare così quello che emerge dal primo Osservatorio 2025 sul Mercato Immobiliare, realizzato da Nomisma. Il tutto senza dimenticare la spinta importante che arriva dal calo dei tassi, in termini di apertura del mercato dei mutui a una platea sempre più ampia di persone.

La lenta risalita in atto

Gli analisti si soffermano sulle dinamiche in atto nel mercato italiano, rilevando che è in atto una “lenta risalita”. Espressione che invita a evitare toni trionfalistici, ma che risulta tutt’altro che scontata a giudicare dal periodo che stiamo vivendo. La capacità di al credito, unite ad un’offerta ancora inadeguata rispetto alla domanda sono i fattori che contribuiscono a determinare la precarietà del quadro. Segnali di ottimismo arrivano dalla domanda che continua ad essere sostenuta, sia per l’acquisto sia per la locazione, e dal risultato positivo delle compravendite che, grazie alla performance del quarto trimestre (+7,6%), nel 2024 hanno visto una variazione annuale positiva del +1,3% per un totale di 719.578 transazioni.

Mutui in progresso di un quinto

Al contempo, il tasso di variazione tendenziale delle compravendite sostenute da mutuo è progressivamente cresciuto fino a raggiungere il valore del +19,5% nell’ultimo trimestre dell’anno. Quanto ai prezzi delle abitazioni, Nomisma rivela che assorbono l’inflazione con una crescita media annua per i mercati intermedi del +2,1% e del +1,5% dei mercati principali. Sorprende una tendenza rilevata dagli autori dello studio. In sostanza, non emergono particolari differenze tra il nuovo e l’usato. Si tratta di una lettura molto diversa rispetto a quanto rilevato negli ultimi tempi da altre società di ricerca, le quali avevano evidenziato una netta divaricazione tra i prezzi del nuovo (in costante crescita, persino nei periodi di stretta monetaria) e quelli dell’usato, in sensibile contrazione sia per le normative che tendono sempre più a premiare gli immobili ad alta efficienza energetica, sia per le incognite legati ai costi delle ristrutturazioni.

Cresce il rendimento del mattone

Considerando il mercato della locazione, la pressione di una domanda ancora sostenuta ha fatto sì che, anche nell’ultimo anno, non si arrestasse la crescita dei canoni (+3,4%). Anche in questo caso il passo è ben più veloce rispetto all’inflazione. “Si tratta di variazioni che, per quanto significative, risultano inevitabilmente condizionate dalle capacità di spesa delle famiglie”, si legge nello studio.

Il rendimento totale lordo delle abitazioni si attesta nella media dei mercati al 7,7%, superiore a quello dello scorso anno per effetto dell’aumento del tasso di variazione dei prezzi.

Quanto tempo occorre per vendere casa in Italia? Al quesito Nomisma risponde indicando una media di cinque mesi. Inoltre, aggiunge, che lo sconto medio è arrivato al minimo degli ultimi dieci anni, a conferma ulteriore di quanto sia forte la domanda in questa fase.

“Guardando al futuro, si prospetta un consolidamento della crescita delle compravendite residenziali, attese stabilizzarsi su livelli medio-alti di dinamismo del mercato”, sottolinea Elena Molignoni, responsabile Osservatorio Immobiliare di Nomisma. “La vivacità dell’attività transattiva alimenterà la crescita dei prezzi delle abitazioni, così come nel mercato della locazione si registreranno aumenti nei contratti e nei canoni, pari rispettivamente a +2% e +4%”.

Tassi in forte calo

Al di là di questo studio, a favorire la crescita dell’immobiliare è indubbiamente la dinamica dei tassi. Secondo l’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it, anche a febbraio Euribor e IRS hanno proseguito nella discesa. Se si guarda ai tassi finiti, prendendo come riferimento le domande di finanziamento a 20 e a 30 anni, il Tan medio del variabile è sceso al 3,66%, cinque punti base in meno rispetto a gennaio, ma ben 38 se il confronto viene fatto con novembre. Quanto al fisso, vi è una leggera risalita nell’ultimo mese (dal 2,83 al 2,87%) per tornare sui livelli di novembre, ma il piccolo rimbalzo si inquadra comunque in un trend ribassista di medio periodo.