Notariato: mercato immobiliare 2020 a due facce

Il mercato immobiliare italiano del 2020 ha presentato due facce: una segnata dalla pandemia e dal lockdown e l’altra da un portentoso rimbalzo dell’attività di compravendita e dal recupero delle richieste di mutuo, rispettivamente il primo e il secondo semestre.

Il tutto caratterizzato da tre importanti fattori: la vivacità della domanda di abitazioni arrivata dai giovani (destinata a crescere ulteriormente con le agevolazioni varate dal Governo), i tassi d’interesse costantemente vicino ai minimi storici (solo con i primi mesi del 2021 sono tornati a guardare all’insù) e il nuovo concetto di vivere la casa, con più spazi e nel verde (eredità delle restrizioni che abbiamo sperimentato a causa del Covid-19).

-8,2% le compravendite zavorrate dal primo lockdown

È questo sostanzialmente il quadro che emerge dal nuovo ‘Rapporto Dati Statistici Notarili’ sull’andamento delle compravendite di beni immobili e dei mutui registrato durante lo scorso anno. Nel complesso, le compravendite di beni immobili (fabbricati, terreni, pertinenze, cave, ecc.) sono scese dell’8,2% annuo a 1,04 milioni.

Come accennato, l’anno ha avuto due differenti passi: nei primi 3 mesi di lockdown si registra a marzo un calo del 51%, ad aprile si scende addirittura del 75%, per poi vedere in maggio la perdita ridursi a a -26%. Nel prosieguo i dati di raffronto tornano invece a essere in crescita. Il saldo negativo, pur legato per gran parte alla crisi, interrompe di fatto il trend di crescita che il mercato immobiliare ha registrato negli ultimi anni.

+41,1% le case residenziali nel secondo semestre

Le compravendite nel settore fabbricati sono calate in totale del 7,8%. C’è tuttavia da rilevare che, a un primo semestre ‘magro’, è seguito un secondo semestre dove le registrazioni sono balzate del 42,5% rispetto ai primi sei mesi. Il Notariato sottolinea come sia interessante rapportare il dato con il 2019: confrontando il primo semestre 2020 con lo stesso del 2019 il calo è del 12,7%, ma contrapposto al secondo semestre 2020 c’è un incoraggiante spunto di +6,5% sullo stesso periodo 2019.

Analizzando la sola vendita di immobili abitativi, c’è uno scatto del +41,10% congiunturale nel secondo semestre. In generale, gli immobili residenziali venduti nel 2020 sono calati solo del 7,2% a 511.431, tutto sommato una correzione modesta rispetto a quanto lasciava temere l’emergenza sanitaria.

La nota del Notariato offre anche uno spaccato geografico delle compravendite. La regione nella quale nel corso dell’intero 2020 sono stati scambiati più immobili si conferma la Lombardia (pari a una quota del 19,3% a livello nazionale), con un aumento nel II semestre del +42,6% congiunturale, seguita dal Veneto (+9,5%) e Piemonte (+9,3%). La fotografia del secondo semestre registra comunque altri soggetti: questa classifica è infatti guidata dall’Umbria (+73,1% sui primi sei mesi), seguita dal Molise (+68,5%). La regione che ha fatto segnare l’aumento ‘minore’ tra il I e II semestre 2020 è invece la Toscana con un +40,6%.

L’onda lunga dei giovani alla ricerca di case

Il rapporto analizza anche gli acquirenti di immobili per fasce di età, sottolineando ancora una volta come siano i giovani a vivacizzare ormai da molti mesi il mercato immobiliare del Paese. Infatti, nel 2020 la fascia d’età in cui viene effettuato un maggior acquisto di fabbricati si conferma quella tra 18-35 anni, con una percentuale nell’intero 2020 pari al 27,5% (dato in significativo aumento rispetto al 26,8% registrato nel 2019).

Secondo gli addetti ai lavori questa quota potrebbe facilmente incrementare in futuro, tenuto conto che non comprende i potenziali effetti che dovrebbero arrivare dalle agevolazioni varate dal Governo per permettere ai giovani di comprare casa (la garanzia totale sul mutuo ipotecario chiesto).

Agevolazioni prima casa per il 60% delle operazioni

Un capitolo a parte è stato dedicato alle agevolazioni prima casa da privati e imprese che, pur con una riduzione del mercato immobiliare, continuano a rappresentare il 60% del compravenduto. L’analisi evidenzia che nel secondo semestre su 299.308 fabbricati abitativi, per 175.800 è stata chiesta l’agevolazione prima casa e nell’intero 2020, su 511.431 immobili abitativi totali è stata chiesta l’agevolazione prima casa per 307.466.

Per quanto riguarda il prezzo medio di scambio delle case, questo è salito del 4,46% annuo a 151.382 euro. Il valore mediano degli immobili abitativi acquistati da privato come prima casa è tornato sui livelli del 2019, scendendo a 110mila euro. Una curiosità: solo 5.121 immobili, di cui 3.317 abitativi, oggetto di compravendita, hanno avuto un valore superiore a 1 milione di euro e di questi 1.864 sono stati acquistati come seconda casa dalle imprese.

Il mercato del credito archivia l’intero anno su un terreno negativo, per effetto del lockdown duro che ha limitato l’attività solo alle operazioni indifferibili e urgenti nella prima parte dell’anno. I mutui concessi sono complessivamente diminuiti dell’8%, ma è una percentuale che deve essere valutata considerato il -17% accusato solo nel primo semestre. Paradossalmente gli italiani hanno chiesto di più: il valore medio d’anno erogato è infatti aumentato a 171.543 euro dai 170.041 del 2019. Anche in questo caso bisogna rilevare l’incremento più che doppio registrato nella fascia d’età tra i 18-35 anni, che è stata evidentemente la più penalizzata nel primo semestre dell’anno di pandemia. Nel 2020 le surroghe sono aumentate del 17,3% rispetto al 2019 (34.580 nel 2019 rispetto alle 40.564 del 2020), anche se nel secondo semestre c’è stato un calo del 6,3% su base congiunturale.