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Mutuo al 100 per cento: come richiederlo nel 2020

07/02/2020 in MutuiOnline informa

Nel momento in cui si stipula un mutuo, è possibile finanziare sia una parte del valore dell’immobile che l’intera somma. In quest’ultima circostanza parliamo dei mutui al 100%. A questa categoria appartengono i mutui che coprono l’intero valore dell’immobile così come stabilito dalla perizia o dal prezzo di acquisto, se di minore entità.

I mutui al 100% sono abbastanza rari, in quanto nella maggior parte dei casi la percentuale coperta da un classico mutuo è uguale o inferiore all’80% del valore dell’immobile. La percentuale di valore dell’immobile prende nome di loan to value.

I rischi

I mutui al 100% non sono tra i più gettonati sul mercato per una serie di motivi legati a possibili rischi di insolvenza. Nella maggior parte dei casi, chi opta per questo prodotto finanziario è un cliente a medio-alto rischio. Si tratta spesso di giovani che da poco hanno fatto il proprio ingresso nel mondo del lavoro e che dunque non hanno una base solida rappresentata da risparmi.

Ecco perché tra i requisiti principali per accedere a questa forma di mutuo, il cui importo massimo erogabile arriva a coprire l’intero valore della prima casa, c’è un reddito che deriva da un contratto di lavoro a tempo indeterminato. Ancora meglio se in famiglia sono presenti due redditi.

Tutti questi aspetti ci fanno ben capire il motivo per cui i mutui al 100% presentano uno spread più alto rispetto ai tradizionali mutui casa. A determinare un aumento del prezzo da parte degli istituti di credito sono sia il livello di solvibilità basso del cliente (che vira su questa soluzione), sia il costo dell’assicurazione obbligatoria. Si prova, dunque, a mettere le mani avanti per tutelarsi dai rischi più alti e dai costi più elevati che questi mutui presentano.

Le garanzie richieste

Come per un mutuo classico, anche il mutuo al 100% prevede che venga iscritta l’ipoteca sull’immobile acquistato, in modo che funga da garanzia per la banca in caso di insolvenza. Tra le garanzie richieste anche una polizza assicurativa fideiussoria che ha la funzione di coprire l’eccedenza fino al 20% del valore dell’immobile posto in garanzia rispetto all’80% massimo che viene erogato normalmente.

Il mutuatario può pagarla personalmente o decidere di farla accendere all’istituto di credito che applicherà in questo caso uno spread più alto. Richiesta anche la presenza di un garante che possa far fronte al rimborso delle rate nel caso in cui il cliente non ne sia capace.

Costi e sostenibilità del mutuo

È chiaro che, maggiore è la percentuale di valore finanziato, superiore è il rischio di un mancato rimborso del mutuo. Da qui ne deriva uno spread più alto. La banca è tenuta inoltre ad assicurare la parte di capitale concesso eccedente l’80% del valore dell’immobile. È tale circostanza a pesare sul costo finale per il mutuatario.

Mutui al 100 per cento e perizia

Se facciamo riferimento ai mutui al 100%, non possiamo trascurare l’importanza della perizia. Si tratta della valutazione dell'immobile che viene effettuata da un esperto. La maggior parte delle banche si rivolge ad un perito di fiducia che consente di stabilire il valore effettivo dell'immobile per l'acquisto del quale è stato richiesto un mutuo da un cliente.

Può succedere che il valore effettivo dell’immobile sia diverso rispetto a quello pagato per l’acquisto. Ciò avviene quando si acquista una casa ad un costo molto alto, ossia quando il prezzo stabilito dal venditore è lontano da quello di mercato. Anche questo è un aspetto che non va trascurato, dal momento che gli istituti di credito erogano il mutuo sulla base del valore più basso tra quello deliberato dal perito e quello di acquisto.

Il miglior mutuo al 100 per cento

Immaginiamo che a farne richiesta sia un 40enne di Roma che percepisce uno stipendio netto di 2.400 euro al mese. L’importo del mutuo è pari a 80.000 euro così come il valore dell’immobile; la durata è pari a 20 anni. Una delle migliori soluzioni di mutuo al 100 per cento è quello proposto da Intesa Sanpaolo con Mutuo Domus Fisso con una rata mensile di 400,93 euro (Tan 1,90% e Taeg 2,30%). La rilevazione mutui è stata effettuata nella giornata del 7 febbraio.

L’importo finanziabile è pari fino al 100% del minore tra il prezzo di acquisto e il valore di perizia dell'immobile cauzionale. L’importo finanziabile minimo è pari a 30.000 euro e il massimo è pari a 300.000 euro. I mutuatari devono essere residenti in Italia e alla scadenza del mutuo non devono avere un’età superiore a 75 anni.

I mutui al 100 per cento sono convenienti?

Non tutte le banche finanziano oltre l’80% del valore di acquisto di una casa. E, quando capita, i tassi di interesse sono più alti rispetto alle soluzioni più tradizionali di mutuo. Più aumenta la percentuale di intervento da parte della banca, più spread e costo del mutuo saliranno. Chi stipula un mutuo al 100% potrebbe essere più in difficoltà per il rimborso del capitale ottenuto in prestito.

Un mutuo 100% costa di più rispetto ad un mutuo che copre il 70% del valore dell’immobile. Si applicano, infatti, prezzi differenti a seconda del livello di rischio dell’operazione, che aumenta in relazione al loan to value che è stato richiesto. Generalizzare però non è mai opportuno.

È sempre bene valutare ogni aspetto prima di stipulare questa tipologia di mutuo. Per approfondire la tematica e saperne di più, ti consigliamo la lettura di "Mutui al 100%: cosa sono?".

A cura di: Tiziana Casciaro

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