Mutui: torna il vantaggio del variabile, ma gli italiani scelgono la sicurezza del fisso

Dopo mesi di cali e oscillazioni dei tassi, il mercato italiano dei mutui casa torna al suo equilibrio, con il tasso variabile nuovamente più basso del fisso. Un’inversione che segna una fase di "normalizzazione" dopo l’eccezione durata oltre un anno, quando i mutui a tasso fisso erano di gran lunga più convenienti. Tuttavia, la prudenza resta la parola d’ordine per le famiglie italiane, che continuano a scegliere in larghissima maggioranza la stabilità della rata fissa.

Secondo i dati dell’Osservatorio di MutuiOnline.it, a ottobre il tasso variabile medio si attesta al 2,69%, mentre il tasso fisso medio raggiunge il 3,27%. Una forbice di 58 punti base, sufficiente a restituire al variabile il suo storico vantaggio, ma non ancora tale da spingere i consumatori a cambiare orientamento.

Mutui: il risparmio c’è, ma la sicurezza vince

Su un mutuo ventennale da 150.000 euro, la differenza tra le due formule è di 43 euro al mese: 809 euro di rata per il variabile contro 852 per il fisso. In trent’anni, il divario cresce a 46 euro mensili, con un risparmio complessivo di quasi 17.000 euro.

Numeri che, in teoria, potrebbero rilanciare la convenienza del variabile, se non fosse che a partire da luglio lo stop ai tagli dei tassi da parte della BCE ha stabilizzato i mutui a tasso variabile, mentre quelli a tasso fisso hanno risentito di un lieve rialzo legato alle tensioni geopolitiche. Il momento è ancora buono per chi vuole bloccare la rata, ma il vantaggio economico del variabile sembra troppo piccolo per compensare il rischio di nuove fluttuazioni.

E infatti, anche se il variabile è tornato a livelli “normali”, il 96,6% delle richieste di mutuo nel 2025 è ancora per un tasso fisso. Solo il 2,6% dei richiedenti opta per il variabile, un valore in aumento rispetto allo 0,5% del 2024, ma ancora lontano dai tempi in cui rappresentava quote ben più consistenti, 6,3% nel 2023 e 17,7% nel 2022.

Mercato mutui: tassi più stabili e clima di fiducia

Il quadro generale mostra un settore che si sta gradualmente stabilizzando. I tassi medi, pur ancora superiori ai livelli pre-crisi, sono considerati “storicamente accettabili”. L’incertezza internazionale, dalle guerre in corso alla volatilità dei mercati, continua però a spingere molti acquirenti verso formule che garantiscono la certezza della rata. Questa tendenza è particolarmente evidente in Lombardia, dove il mercato dei mutui si conferma dinamico e in lieve evoluzione rispetto all’anno scorso.

Lombardia: mutuatari più giovani e durate di mutuo più lunghe

Nel 2025 l’età media dei richiedenti lombardi scende a 38 anni e 9 mesi, contro i 39 anni del 2024. È un segnale positivo, che testimonia un rinnovato interesse dei più giovani verso l’acquisto della casa, anche grazie ai mutui giovani e a una maggiore disponibilità delle banche a finanziare operazioni con durate più lunghe.

La durata media dei mutui nella regione cresce infatti da 24 anni e 6 mesi a 24 anni e 10 mesi e il loan-to-value medio (il rapporto tra importo richiesto e valore dell’immobile) aumenta leggermente, passando dal 68,1% al 68,9%.

Mutui in Lombardia: Milano guida per importi, Cremona la più cauta

A livello territoriale, l’Osservatorio di MutuiOnline.it segnala forti differenze tra le province lombarde.

Più nel dettaglio:

• Milano detiene il primato sia per l’importo medio richiesto (178.863 euro) sia per il valore medio degli immobili (296.737 euro). È anche la provincia con la durata media dei mutui più lunga, pari a 25 anni e 5 mesi;
• Cremona, invece, chiude la classifica con 121.928 euro di importo medio richiesto e 173.257 euro di valore medio degli immobili, fotografando un mercato più contenuto e accessibile;
• A Pavia si trovano i richiedenti più maturi (39 anni e 7 mesi di età media), mentre Sondrio registra le durate più brevi, pari a 23 anni e 4 mesi.

Il 56,7% delle richieste è destinata ai mutui per l’acquisto della prima casa, confermando la vocazione residenziale del mercato. La surroga del mutuo - il trasferimento del mutuo da una banca all’altra - rappresenta il 33,1% delle richieste, seguita dai mutui per l'acquisto della seconda casa (7,7%).

Mercato mutui: un equilibrio ritrovato

La normalizzazione dei tassi riporta il mercato a una situazione più prevedibile, con scarto tra fisso e variabile coerente con la logica storica. Tuttavia, la psicologia del risparmiatore italiano, ancora condizionata dall’impennata dei tassi degli ultimi due anni, preferisce la stabilità alla convenienza marginale.

Il 2025 si chiude così come un anno di transizione consapevole, in cui i tassi tornano a valori ragionevoli, la fiducia riprende e la Lombardia - da sempre termometro del credito immobiliare - mostra che il mercato, pur cauto, ha ritrovato il suo passo.