Mutui, la garanzia pubblica funziona

In uno scenario di tassi al rialzo e rallentamento della congiuntura economica, la garanzia pubblica per l’acquisto della prima casa fa sentire il suo peso. Secondo un approfondimento realizzato da Il Sole 24 Ore su dati Istat e Notariato, nel corso del 2022 un mutuo su quattro è stato stipulato grazie alla garanzia dello Stato concessa dal Fondo mutui prima casa.

Oltre 100 mila erogazioni coperte dallo Stato

Tornando all’analisi sono state ben 109.048 le erogazioni assistite dalla garanzia pubblica, su un totale di 420.126 finanziamenti legati ad acquisti immobiliari.

Proprio la rilevanza di questa misura ha spinto il Governo a rafforzare la dotazione del fondo di garanzia gestito da Consap, assegnando allo strumento ulteriori 282 milioni per il 2024. La manovra di Bilancio ha prorogato per un altro anno la garanzia potenziata all’80% sulla quota capitale del mutuo, introdotta a favore degli under 36 con il decreto Sostegni-bis, in alternativa a quella ordinaria del 50% rimasta in vigore per tutte le altre categorie. Due i requisiti richiesti: un ISEE inferiore a 40 mila euro e un mutuo inferiore a 250 mila euro.

Inoltre, le famiglie con almeno tre figli sotto i 21 anni (che pertanto devono risiedere con i propri genitori) possono ottenere una garanzia pubblica dell’80%. La garanzia sale al 90% in caso di cinque figli under 21 e 50 mila ero di soglia ISEE. Resta da capire se le banche accoglieranno questa norma mettendo sul mercato un’offerta ad hoc. Dopo il picco del 2022, infatti, il rallentamento del mercato si è riflesso anche sulle garanzie pubbliche: l’anno scorso Consap ha concesso 59.640 mutui prima casa, il 45% in meno rispetto al 2021. Questo è accaduto soprattutto a causa del calo delle compravendite accompagnato dal rialzo dei tassi di interesse. Un mix che ha tolto ossigeno al fondo, con le banche che hanno faticato a mantenere l’offerta con garanzia, proponendo un prodotto competitivo.

Inoltre, ricorda il quotidiano, la pressione sui tassi ha alimentato il rischio dei default, cioè l’eventualità di mancato rimborso da parte di chi riceve il finanziamento. Anche se al momento non c’è alcun segnale di emergenza: le garanzie escusse per inadempienza del mutuatario a fine 2023 erano lo 0,25%, in tutto 1.003 rispetto alle 414 di fine 2021. In crescita anche le sofferenze a fine 2023, 706 nell’ultimo trimestre contro una media storica di 350.

I giovani e la dinamica salariale

Quanto agli under 36 con ISEE non superiore ai 40 mila euro, nel 2021 il Governo Draghi aveva introdotto la garanzia potenziata all’80% per questa categoria, con l’obiettivo di spingere le banche a prendersi il restante rischio del 20%, in modo da consentire l’acquisto dell’abitazione anche ai giovani che non hanno risparmi da parte. La misura sta funzionando, se si considera che oltre la metà delle operazioni fin qui finalizzate dal fondo ha riguardato questo target e l’incidenza supera l’80% se si considerano le sole garanzie potenziate.

Tuttavia, dall’inizio di quest’anno sono state eliminate le altre agevolazioni previste per l’acquisto prima casa da parte degli under 36. In particolare, i giovani mutuatari tornano a pagare le imposte di registro, catastali e ipotecarie, e perdono il diritto all’eventuale credito d’imposta.

Questo complica ulteriormente l’accesso al credito da parte dei giovani, che già sono stati fortemente penalizzati dall’aumento dei tassi di interesse tra il 2022 e il 2023. Infatti, sebbene la garanzia statale possa costituire una spinta positiva, resta il fatto che finanziarsi oggi è divenuto troppo oneroso per tanti giovani, complice il fatto che gli stipendi sono rimasti sostanzialmente fermi a fronte di un biennio di corsa dell’inflazione, che ha eroso pesantemente il potere d’acquisto.

I primi segnali di calo degli indici IRS ed Euribor^®, registrati nelle ultime settimane, fanno sperare in una decisa inversione del trend nei mesi a venire.