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Mutui, i tassi salgono ma senza strappi

Vedere il bicchiere mezzo pieno o mezzo vuoto è questione di prospettiva. Il mercato dei mutui si trova a fare i conti con l'inasprimento delle politiche monetarie, ma resta su livelli sostenibili rispetto alle medie storiche, mentre si tenta il rilancio dell'accesso per i giovani.

20/02/2023
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Crescono i tassi, ma sotto le medie storiche

È il classico caso in cui il bicchiere appare mezzo pieno o mezzo vuoto a seconda della prospettiva adottata. L’ultimo rialzo dei tassi da parte della Bce complicherà l’accesso ai mutui, ma senza drammi a considerare le medie storiche. E proprio la decisione recente avvicina la fine della stretta.

Cosa cambia

“L’aumento del costo del denaro nell’ordine dello 0,50% comporterà un rialzo della rata media di un mutuo a tasso variabile (140mila euro per un immobile dal valore di 200mila euro) di circa il 5%, che in termini di valore significa fra i 33 e i 43 euro”, sottolinea Nicoletta Papucci, Direttore Marketing di MutuiOnline.it. In questo scenario, sottolinea l’esperta, si assiste a “un aumento del reddito netto dei richiedenti i finanziamenti”. Si restringe la platea di chi ha accesso al mercato e a essere colpiti sono soprattutto i giovani, nonostante il governo abbia rimodulato per il 2023 le misure a favore degli under 36, provvedimento che però almeno per ora non sta avendo lo stesso effetto visto al suo lancio nel luglio 2021. Da qui, sottolinea Papucci, la scelta di molte banche di lanciare prodotti specifici per i più giovani, puntando soprattutto su una durata maggiore del mutuo.

Lo scenario di mercato

In ogni caso, se si confrontano le condizioni attuali del mercato con le medie storiche, la situazione attuale è tutt’altro che drammatica. L’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it segnala che a gennaio il TAN medio per il mutuo a tasso fisso è stato del 3,66%, con la possibilità di spuntare sul mercato anche il 2,84%, mentre per il variabile i livelli raggiunti sono stati rispettivamente del 3,23% e del 2,28%. In tutti i casi la tendenza in crescita, ma si resta lontani dai livelli di dieci anni fa, quando il fisso viaggiava abbondantemente sopra il 5% e il variabile oltre il 3%, per altro con una tendenza in discesa rispetto al 2012.

Fare previsioni sul futuro è sempre un rischio, ma la sensazione tra gli addetti ai lavori è che la stretta monetaria da parte della Bce sia vicina al termine. Con molta probabilità l’istituto di Francoforte alzerà ancora i tassi nella riunione di marzo, dopo di che potrebbe cambiare approccio per non penalizzare troppo l’economia dell’Eurozona, soprattutto se troverà conferma il rallentamento dell’inflazione emerso negli ultimi mesi.

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Surroghe a un terzo del mercato

I rialzi dei tassi negli ultimi mesi hanno ridato fiato alle surroghe da parte di coloro che in passato avevano acceso un mutuo a tasso variabile. A gennaio il passaggio dal variabile al fisso ha riguardato un terzo di tutte le richieste di mutui (per la precisione il 32,9%) contro poco più di un quinto nel corso del 2022.

Questa crescita ha eroso di dieci punti l’incidenza dei mutui accesi per acquistare la prima casa, che comunque restano la componente più rilevante del mercato con il 57,4% del totale, mentre la seconda casa cede quasi un punto e mezzo da un anno all’altro fermandosi al 5,4% del totale. La scelta del mattone come investimento non è tramontata, ma perde inevitabilmente peso a fronte del peggioramento del ciclo economico e delle condizioni d’accesso al credito.

La ricerca di sicurezza spinge il fisso

La tendenza dei tassi e le incertezze sul futuro spingono le richieste del fisso, che a gennaio superano i tre-quarti del totale (76,8%) contro poco meno del 60% registrato nel quarto trimestre 2022. Di conseguenza il variabile cala di oltre otto punti al 18,3% e il variabile con cap crolla di oltre due terzi fermandosi al 4,0%, con il misto che resta marginale (0,8% di tutte le richieste).

Prevalgono le durate intermedie

Rimane sostanzialmente costante nel tempo la duration dei nuovi contratti. Il nuovo anno si è aperto come si era chiuso il precedente, con una media di 24 anni, uno in più del 2021. Meno di due mutuatari su cento si spingono oltre i 30 anni e meno del 6% non va oltre i dieci, che costituiscono i due estremi. Molto più numerose le fasce intermedie, con il 39% delle richieste che si concentra nell’area 25-30 anni.

Alla luce delle numerose incertezze che caratterizzano il quadro macro, la tendenza è a non fare il passo più lungo della gamba. Così cala ancora l’importo richiesto, che a gennaio si attesta a 130.780 euro, l’1,5% in meno del quarto trimestre. Una somma sensibilmente inferiore agli oltre 141mila euro di inizio 2022 e sui livelli del secondo trimestre 2020, quando il mercato era sostanzialmente paralizzato dal lockdown pandemico.

Una conferma in tal senso arriva dal loan to value, cioè la quota di finanziamento rispetto all’importo dell’acquisto, con le richieste di gennaio che si fermano al 67,7% contro il 69,9% di ottobre-dicembre 2022.

Infine, quanto all’età dei richiedenti, la media resta a 40 anni, con gli under 25 che coprono appena il 5,5% delle richieste e - all’altro estremo – gli over 56 che non vanno oltre il 6,6%.

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A cura della Redazione

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