Mutui, è boom di rinegoziazioni

Da una parte la situazione fuori dall’ordinario dei tassi, che in questa fase vedono il mutuo a tasso variabile costare più del fisso; dall’altra lo scenario di incertezza economica, che spinge un numero crescente di persone a rifugiarsi nella certezza della rata costante per tutta la durata del piano di rimborso. Sta di fatto che il 2023 verrà ricordato come un anno boom per la rinegoziazione dei mutui.

Perché crescono le surroghe dei mutui

L’Abi segnala, elaborando uno studio realizzato in prima battuta dalla Banca Centrale Europea, che nell’anno in corso in Italia è fortemente cresciuto l’ammontare dei mutui rinegoziati (allungamenti, passaggi da variabile a fisso, revisione del tasso di interesse) per attenuare gli impatti dell’incremento dei tassi d’interesse sull’importo delle rate dei mutui a tasso variabile.

In particolare, nei primi nove mesi del 2023 l’ammontare dei mutui rinegoziati è stato di 17,4 miliardi euro, ben superiore ai 5,1 miliardi nei primi nove mesi dello scorso anno.

In termini di comparazione internazionale, tra gennaio e settembre dell’anno in corso, a fronte di un valore per l’Italia del 34,4%, l’incidenza delle rinegoziazioni sul totale delle nuove erogazioni nell’area dell’euro è stata del 24,4%.

Le misure in favore dei mutuatari in difficoltà

Partendo da questi dati l’Associazione bancaria italiana ricorda di aver promosso per i propri associati l’adozione di misure in favore delle famiglie con mutui a tasso variabile, agendo in particolare in tre direzioni:

1. allungamento del piano di ammortamento dei finanziamenti per l’acquisto della prima casa;
2. ampliamento della platea dei beneficiari della rinegoziazione dei contratti di mutuo ipotecario, introdotta dall’art.1, comma 322, della Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (ad esempio, ammettendo alla misura anche soggetti con reddito ISEE o con mutui di importo più elevato rispetto a quanto previsto dalla legge);
3. ulteriore diffusione della conoscenza presso la propria clientela della possibilità di ricorrere al Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa (cosiddetto Fondo Gasparrini), al fine di sospendere – al verificarsi di specifici eventi - il pagamento delle rate del finanziamento.

Il peso delle surroghe sul totale dei mutui

Le rinegoziazioni si distinguono dalle surroghe in quanto le prime comportano la modifica delle condizioni accordate con la banca con cui si è stipulato il mutuo, mentre le seconde il trasferimento del mutuo con un'altra banca.

Secondo le ultime rilevazioni dell’Osservatorio curato da MutuiOnline.it, nel mese di ottobre le surroghe hanno costituito il 23,2% di tutte le richieste di mutui avanzate in Italia. Si tratta di una cifra considerevole, ma in calo rispetto al 31,2% registrato nel corso del terzo trimestre e il 31,3% del primo trimestre di quest’anno. Una contrazione che si spiega essenzialmente con un fattore congiunturale: chi doveva rottamare il vecchio mutuo e passare a uno nuovo meno costoso e a tasso fisso, nella stragrande maggioranza dei casi lo ha già fatto in passato.

Le prospettive tra fisso e variabile

Proprio l’andamento dell’ultimo mese solleva l’interrogativo su quale tasso sia preferibile da qui in avanti, se effettivamente il ciclo rialzista dei tassi da parte della Bce si sia concluso e tra qualche trimestre inizierà la discesa. A questo proposito, va detto che i futures sull’Euribor stimano un primo taglio già prima dell’estate 2024, per poi proseguire nella seconda parte del prossimo anno.

Anche se poi tutto dipenderà dall’andamento del carovita, che nell’ultimo mese ha rallentato la sua corsa in termini generali, ma non nella medesima misura se si considera il trend al netto dei prezzi energetici. In linea di massima, in una prospettiva di tassi destinati a scendere, il tasso variabile è preferibile, sempre che si superi la già citata eccezione che vede oggi l’Euribor sopra i livelli dell’Irs.
A quel punto si potranno fare valutazioni più obiettive, pur nella consapevolezza che i conti si possono fare solo alla fine e comunque molto dipende dalla componente psicologica: meglio spendere qualcosa in più con la certezza che la rata resterà la stessa per sempre o risparmiare assumendosi qualche rischio sul futuro?