Mutui 2025: torna il variabile, ma il fisso è ancora la scelta migliore

Il tasso variabile torna ad affacciarsi tra le opzioni percorribili per chi si appresta a richiedere un mutuo casa e, dopo anni di predominio incontrastato del tasso fisso - complice l’impennata dei tassi d’interesse decisa dalla Banca Centrale Europea nel 2022-2023 - le cose stanno lentamente cambiando.

I segnali arrivano chiari dai dati raccolti da MutuiOnline.it: il tasso variabile è in calo costante, ma quello fisso resta ancora più conveniente per chi deve sottoscrivere oggi un finanziamento.

Tuttavia, chi deve accendere un mutuo oggi farebbe bene a ragionare in prospettiva, analizzando non solo la rata attuale, ma anche le traiettorie attese dei tassi e le politiche delle banche.

Il taglio dei tassi BCE cambia le prospettive

A partire da giugno 2024 la BCE ha avviato un ciclo di tagli al costo del denaro, ben sei nell'arco di pochi mesi. Queste mosse hanno avuto un impatto diretto sull'Euribor, l’indice di riferimento dei mutui variabili, che è sceso di oltre 150 punti base in un anno. A marzo 2025, il TAN medio dei mutui variabili a 20 e 30 anni si attesta al 3,69%, in netto calo rispetto al 4,84% registrato nello stesso periodo del 2024.

Il risparmio è tangibile: su un mutuo da 140.000 euro a 20 anni, la rata mensile è scesa da 912 a 826 euro, con un guadagno complessivo di oltre 20.000 euro sulla durata del prestito. Tuttavia, il calo non basta ancora a rendere il variabile più vantaggioso del fisso.

Il tasso fisso regge e resta più competitivo

Il tasso fisso mantiene la sua leadership, con un TAN medio che a marzo 2025 si ferma al 2,82%. La rata mensile è di 764 euro, 62 euro in meno rispetto a un mutuo variabile con le stesse condizioni. Questo significa che oggi chi sottoscrive un mutuo fisso ottiene un risparmio potenziale di circa 15.000 euro sull'intera durata del finanziamento.

Il motivo? Le banche stanno ancora premiando questa formula, applicando spread più bassi rispetto al variabile. Una strategia prudente in un contesto economico ancora incerto, dove inflazione, tensioni geopolitiche e rallentamento della crescita invitano a contenere i rischi.

Il sorpasso del variabile: questione di tempo (e spread)

Uno degli elementi chiave è il comportamento delle banche. Nonostante l’Euribor sia ormai sceso sotto l’IRS per la prima volta in due anni, il variabile non ha ancora superato il fisso perché gli istituti di credito continuano ad applicare spread più elevati su questo tipo di prodotti. Al contrario, il fisso gode di condizioni promozionali ancora molto interessanti.

Le previsioni dicono che la discesa dell’Euribor continuerà per tutto il 2025, con un possibile assestamento sotto il 2% entro la fine dell'estate. Se le banche inizieranno a ridurre anche gli spread applicati ai variabili, il sorpasso potrebbe concretizzarsi prima della fine dell’anno. Fino ad allora, il fisso continua a essere la scelta migliore in termini di convenienza.

Mutui: un mercato che osserva e si adatta

Il mercato dei mutui reagisce con prudenza. Secondo l’Osservatorio di MutuiOnline.it, il 99,6% delle richieste di mutuo nel primo trimestre 2025 riguarda ancora formule a tasso fisso. Segno che i consumatori privilegiano la stabilità, ma anche che l’offerta commerciale continua a favorire questa soluzione.

Crescono anche le richieste di mutuo surroga, passate dal 35,8% del quarto trimestre 2024 al 37,6% nei primi tre mesi del 2025. In un momento in cui i tassi sono in calo, la surroga rappresenta una delle leve più efficaci per rinegoziare condizioni migliori senza costi aggiuntivi.

Guardare al futuro dei mutui con strumenti flessibili

In un contesto in rapida evoluzione, strumenti come i mutui a tasso misto o con opzione di switching tornano ad avere un ruolo interessante. Permettono di sfruttare il calo dei tassi variabili, mantenendo una certa protezione iniziale offerta dal fisso.

La scelta, come sempre, dipende dal profilo del mutuatario: chi preferisce la prevedibilità può ancora puntare sul fisso, mentre chi ha margini di rischio e prospettive di miglioramento del contesto macroeconomico può valutare con attenzione il ritorno al variabile.