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Milano: il mattone rende più dei titoli di Stato

Negli ultimi anni i rendimenti di un investimento immobiliare su Milano non sono mai scesi sotto il 2,75 pct, ben al di sopra di quanto hanno pagato i titoli di Stato. La mappa delle certificazioni energetiche premia gli investimenti in Duomo, Brera e Ticinese.

04/06/2021
Milano: il mattone rende più dei titoli di Stato

In tempo di crisi lo strumento d’investimento che offre la maggiore sicurezza, quello che da sempre – e a ragione – è considerato un porto sicuro dagli italiani, è il mercato immobiliare. Un ‘rifugio’ che paga addirittura rendimenti superiori anche a quelli dei titoli di Stato, che negli ultimi tredici anni sono stati caratterizzati da un trend alquanto altalenante, con oscillazioni comprese tra il -0,48% e il 5,65%. È quanto emerge dal recente Report Retail Capital Market Milano H1 2021, realizzato dal dipartimento di ricerca della società di consulenza World Capital in collaborazione con Nomisma.

La foto delle potenzialità del mercato immobiliare

Lo studio, da un lato, prende in esame i rendimenti riconosciuti dai bond italiani (BTP 3/5 anni, CTZ 3 anni, BOT 6/12 mesi) e li paragona a quelli del mercato immobiliare degli edifici commerciali del capoluogo lombardo, concentrandosi su quelli delle ‘high street’ e delle ‘secondary street’, per comprenderne analogie e differenze.

E, dall’altro, approfondisce lo stato odierno del patrimonio residenziale dell’area sotto il profilo delle certificazioni energetiche. Due modi che aiutano ad avere una fotografia delle potenzialità d’investimento offerte dal mercato immobiliare milanese, che è il più importante del Paese.

Il rendimento del mattone meneghino mai sceso sotto il 2,75%

Anche se ci sono differenze tra le diverse vie prese in esame, nel complesso l’investimento nel mattone in questa prima parte del 2021 ha premiato. Da questo confronto, infatti, emerge chiaramente come le principali vie dello shopping della città abbiano mantenuto negli ultimi anni un trend stabile con valori mai al di sotto del 2,75% e, cosa da non sottovalutare in un periodo di crisi, quest’anno con un andamento in positivo rispetto al 2020.

Nel dettaglio, il rendimento medio lordo nelle high street è stimato al 3,7% e quello nelle secondary street al 6,1%, in ripresa dopo il trend negativo in atto dalla crisi del 2008.

Rendimento dei BOT a 6 mesi negativo

A fare il punto contribuisce Andrea Faini, CEO di World Capital, secondo cui il mercato immobiliare – pur facendo i conti con la pandemia – è caratterizzato comunque da rendimenti più alti e meno fluttuanti dei titoli di Stato italiani che, a volte, registrano rendimenti anche negativi (-0,48% per i BOT 6 mesi).

Il mattone, in questo caso specifico il comparto retail, risulta dunque più sicuro e redditizio per gli investitori che vogliono impiegare del capitale. Il report, ha aggiunto, oltre a fornire una panoramica dei rendimenti degli immobili commerciali di Milano, si focalizza sulla sostenibilità degli asset per fornire una ‘bussola’ per dirottare potenziali investitori sulla piazza milanese.

Buenos Aires Isole e Sarpi le più sostenibili

La mappatura delle certificazioni energetiche degli edifici (APE) di Milano e LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) esamina 7 NIL (nuclei d’Identità Locale): Isola, Loreto, Centrale, Garibaldi, Porta Romana, Navigli e Sempione.

La base per esaminare la sostenibilità degli immobili residenziali e non. Nel primo caso si sono correlate la densità di residenti/NIL e le certificazioni APE. Da qui è emerso come Buenos Aires, Isola e Sarpi siano le aree più sostenibili e quindi più propense a investimenti nel breve. Al contrario, Loreto, Brera e Magenta-San Vittore sono quelle meno sostenibili e quindi più propense a investimenti nel medio-lungo.

Duomo, Brera e Ticinese le più green nel segmento commerciale

Per quanto riguarda nello specifico gli immobili non residenziali, invece, il lavoro d’indagine si è svolto correlando le certificazioni APE con la densità di attività commerciali (bar, supermercati, banche, attività commerciali, farmacie, ristoranti). Dall’analisi emerge che Duomo, Brera e Ticinese sono le aree più sostenibili di Milano e quindi più propense a investimenti nel breve periodo, viceversa Buenos Aires-Venezia, Sarpi e Centrale risultano meno sostenibili e più orientate a investimenti nel medio-lungo periodo.

Mercato reattivo

Comunque sia tutto il mercato immobiliare milanese – residenziale e non - mostra di essere il più reattivo rispetto al resto del Paese: la sua economia è in chiara ripresa, crescono le offerte di lavoro e la domanda per l’acquisto della prima casa è tornata a vivacizzarsi dopo il momentaneo appannamento dovuto alla pandemia.

Non solo, i provvedimenti del Governo a favore dei giovani che cercano di acquistare la loro prima abitazione – offrendo la garanzia sui mutui - contribuiscono a rafforzare la sensazione che il peggio sia stato messo alle spalle. Senza contare che, nel frattempo, i tassi d’interesse, continuano a girare sui minimi.

A cura di: Fernando Mancini

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