Genova: luce sul mercato immobiliare con il ponte e altri interventi

Genova, pur risentendo - come le altre realtà - della pandemia, guarda avanti con fiducia. La sua economia ha infatti molte frecce da scagliare: la logistica del mare non è stata mai intaccata seriamente dalla crisi (il sistema portuale ha appena segnato un nuovo record nella movimentazione dei container) e ci sono le ricadute attese dal completamento del ponte San Giorgio (ex Morandi) e i diffusi interventi che stanno avvenendo sul territorio. Sono le basi anche per la ripartenza del mattone del capoluogo ligure che, a differenza di altre grandi città, nel 2020 è invece riuscito a contenere la perdita ‘imposta’ dal Covid-19.

Flessione delle compravendite sotto la media nazionale

L’andamento delle compravendite registrato - anche se c’è un’inversione di tendenza rispetto all’anno precedente -, si può infatti definire buono rispetto alla media registrata a livello nazionale. A Genova il volume delle abitazioni transato è sceso infatti solo del 9,4% a 7.404 registrazioni dopo il +4,2% consolidato nel 2019.

La crisi, di fatto, ha interrotto un trend positivo ininterrotto che durava dal 2013. È quanto emerge da un’analisi di Tecnocasa, che conferma sì il continuo ribasso dei valori immobiliari (il saldo dell’intero anno segna un -6,9%), ma anche un contenimento delle perdite nel secondo semestre (-2,6%).

Case vetuste e bassa capacità di spesa

Il problema vero del mercato immobiliare genovese, che negli ultimi dieci anni ha perso molto più valore della media nazionale (-55,9% contro -30%), secondo gli esperti risiede nella bassa capacità di spesa dei potenziali acquirenti.

Tuttavia, proprio per la dinamica discendente che lo ha caratterizzato nell’ultimo periodo, il mercato presenta interessanti opportunità di acquisto. Chi cerca una prima casa, infatti, trova un mix di fattori positivi: dalle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni ai mutui garantiti dallo Stato dedicati ai giovani, a un mercato del credito con tassi costantemente vicino ai minimi storici.

Unico slancio nell’area Marassi-Molassana-San Fruttuoso

Ma come sono andati i prezzi nel capoluogo ligure durante il secondo semestre dello scorso anno? L’unica macroarea ad avere registrato una performance positiva è quella di Marassi-Molassana-San Fruttuoso, dove i prezzi sono cresciuti mediamente del 2,7%.

La pressione maggiore è stata esercitata nell’area Certosa-Pontedecimo (-8,1%), seguita da quelle nei confronti di Voltri-Pegli-Sestri (-4,5%), Cornigliano-Sampierdarena (-3,1%) e Castelletto-Foce-San Martino (-2,2%). Situazioni di stabilità sono state registrate invece a Principe-Oregina e a Quarto-Quinto.

Certosa Pontedecimo, la crisi ha frenato gli acquisti

L’area più penalizzata è dunque quella di Certosa Pontedecimo, soprattutto nel quartiere popolare di Bolzaneto, dove spesso si fanno mutui al 100% o con ricorso al fondo di Garanzia.

Nella stessa zona si registrano alcuni casi di sofferenze con case andate all’asta. Numerosi anche coloro che vendono tagli grandi per acquistarne di più piccoli e abbattere le spese. I prezzi vanno da 600 a 1200 euro al metro quadrato. Sono poche le nuove costruzioni presenti in tutta la macroarea.

Voltri-Sestri, l’offerta supera la domanda

Segno meno anche per l’area di Voltri-Pegli-Sestri, condizionata da un’offerta abbondante rispetto alle richieste. Inoltre, le case sono prevalentemente di tipo popolare e, spesso, senza ascensore: questo aspetto consente una maggiore trattativa sui prezzi perché gli immobili sono quasi sempre da ristrutturare.

Le richieste (molte dagli operai di Fincantieri) si orientano su appartamenti da 100 mq e dal valore non superiore a 100mila euro. Un appartamento del ‘900 da ristrutturare e senza ascensore costa 800 euro/mq circa e per una soluzione già ristrutturata si arriva a 1100 euro mq.

Cornigliano approfitta del nuovo ponte San Giorgio

Il ponte San Giorgio e gli interventi di recupero (restyling e creazione di piste ciclabili) permettono una migliore tenuta dei prezzi nella macroarea di Castelletto-Foce-San Martino/Cornigliano Sampierdarena. La riduzione del traffico derivata dal nuovo viadotto favorisce soprattutto Cornigliano.

Altro elemento che ha ridato slancio al mercato è la rinnovata possibilità di utilizzo pieno del fondo Consap, visto che gli acquirenti spesso ricorrono a mutui importanti per comprare l’immobile. Il target è quello di famiglie o coppie giovani. I valori vanno da 700 euro/mq per le case da ristrutturare a 1700 euro/mq per quelle ristrutturate.

Molassana accelera su vivacità della domanda

In controtendenza Marassi-Molassana-San Fruttuoso, grazie alla performance del quartiere di Molassana, dove a un’offerta scarsa si contrappone una domanda vivace. La disponibilità di spesa è tuttavia contenuta e si registra un discreto utilizzo del Fondo di Garanzia sui mutui prima casa.

Qui hanno comprato prevalentemente famiglie e i prezzi medi si aggirano intorno a 1300 euro/mq. A Molassana si possono trovare anche ville bifamiliari e singole, apprezzate dopo il lockdown. Più economici i quartieri periferici di Struppa e Prato (900 euro/mq). Vanno avanti intanto i lavori di recupero ‘dell’ex area Boero’ dove dovrebbero sorgere abitazioni.