Milano, il mattone batte l’inflazione: boom di prezzi e mutui in crescita

Chi oggi cerca casa a Milano si confronta con un dato tanto evidente quanto difficile da ignorare: i prezzi degli immobili nella città meneghina continuano a salire in modo vertiginoso.

Secondo un recente report presentato da Scenari Immobiliari, in collaborazione con Abitare.co, dal 1975 a oggi il valore delle abitazioni nel centro città è cresciuto di ben 35 volte, superando perfino la rivalutazione di asset tradizionalmente solidi come l’oro o i titoli di Stato. Per fare un confronto, nello stesso periodo, i titoli hanno reso 29 volte il valore iniziale, l’oro 21 volte. Le case a Milano, insomma, si sono rivelate un investimento persino più redditizio.

Questa dinamica, tuttavia, non si traduce solo in guadagni patrimoniali, ma ha un impatto diretto sulla qualità della vita di chi cerca casa, soprattutto nelle fasce giovani o medie della popolazione. E la tendenza non mostra segnali di rallentamento: le stime per il 2025 prevedono ulteriori incrementi in tutte le zone della città.

Insieme alla domanda di abitazioni, cresce anche la richiesta di mutui casa. E se la Lombardia continua a essere la locomotiva delle richieste, Milano insieme a Roma si confermano poli strategici: da sole raccolgono oltre il 15% delle richieste nazionali di mutuo (dati Rapporto Experian - giugno 2025), a testimonianza di una forte concentrazione della domanda nelle grandi aree metropolitane.

I quartieri di Milano che crescono di più: dai classici al nuovo hype urbano

La rivalutazione del patrimonio immobiliare milanese non è stata uniforme. Se il centro città ha storicamente rappresentato un bene rifugio, oggi la vera crescita si registra anche (e soprattutto) nei quartieri semicentrali e in alcune aree periferiche rinnovate.

Tra le zone con i maggiori rialzi nel 2024, spiccano:

• Savona/Tortona: +11,2%;
• Via Solari: +11%;
• Barona – Quartiere Malaga: +10,6%;
• Viale Gorizia: +10%.

Nel medio periodo (ultimi cinque anni), viale Gorizia guida la classifica con un +46,7%, seguita da via Feltre (+42,3%) e viale Jenner (+42%). Sul lungo periodo (dieci anni), il primato va a viale Stelvio, con un aumento del 70,1%, davanti a viale Jenner e corso Vercelli.

Prezzi medi Milano: il centro oltre 11.000 euro al metro quadro

L’ascesa dei prezzi a Milano non è soltanto una questione di crescita generalizzata, ma un fenomeno che sta ridisegnando la mappa del valore immobiliare urbano. La città presenta oggi una forte segmentazione tra centro, semicentro e periferia, con differenziali che continuano ad allargarsi. Il cuore della città, in particolare, si conferma inaccessibile per molte famiglie, con valori al metro quadro che superano abbondantemente quelli di qualsiasi altra città italiana, consolidando il primato di Milano come capitale economica e immobiliare del Paese.

Nel 2024, il prezzo medio degli immobili in centro si è attestato intorno a 10.450 euro/mq, con previsioni di crescita fino a 11.200 euro/mq entro il 2025. Ma si tratta solo di una media: in zone come Brera, Quadrilatero della Moda o via della Spiga, si toccano e superano tranquillamente i 13.000–15.000 euro/mq, soprattutto per immobili di pregio o ristrutturati secondo criteri energetici avanzati.

Questa impennata è trainata da una domanda solida, in parte internazionale, e da una disponibilità molto limitata di immobili sul mercato, soprattutto nel segmento della nuova costruzione. Al contrario, le aree semicentrali e periferiche mostrano valori ancora sostenibili, ma in crescita costante: dai 6.000 euro/mq del semicentro ai quasi 4.000 euro/mq della cintura urbana, con previsioni di ulteriore consolidamento nel 2025.

Anche gli affitti seguono la corsa

Non è solo il mercato delle compravendite a registrare un'impennata: anche i canoni di locazione stanno vivendo un momento di forte tensione, contribuendo a rendere Milano sempre più costosa. La crescente domanda di alloggi in affitto, alimentata sia da giovani lavoratori e studenti fuori sede sia da famiglie che non riescono ad accedere al mercato della proprietà, ha spinto i prezzi verso l’alto in tutte le zone della città. A questo si aggiunge un’offerta limitata, spesso polarizzata su immobili di piccole dimensioni e di fascia alta, che non riesce a soddisfare i bisogni reali della popolazione residente.

Nel 2024, Milano si è confermata la città italiana più cara per chi cerca una casa in affitto, con canoni medi che nel centro sfiorano i 425 euro/mq annui, equivalenti a oltre 2.400 euro al mese per un bilocale. Ma la tendenza non si limita al centro: anche il semicentro e la periferia registrano aumenti, rispettivamente di 245 €/mq e 145 €/mq.

Le previsioni per il 2025 parlano di nuovi aumenti: 440 €/mq nel centro, 255 nel semicentro e 150 in periferia. In termini pratici, per un bilocale di 70 mq in centro, parliamo di oltre 2.500 euro al mese, spese escluse.

Compravendite in crescita nell’hinterland, ma Milano non si svuota

La combinazione tra prezzi elevati e maggiore offerta spinge molte famiglie e giovani coppie a guardare verso l’hinterland, dove le quotazioni sono più accessibili. Negli ultimi anni, infatti, i rogiti in provincia crescono più rapidamente rispetto a quelli nel capoluogo. Tuttavia, non si può parlare di “fuga da Milano”: le proiezioni demografiche stimano un aumento della popolazione tra 86.000 e 200.000 unità entro il 2039.

Milano resta un polo fortemente attrattivo, nonostante il costo della vita. Secondo il report, la città si distingue nettamente rispetto alla media nazionale per:

• opportunità lavorative: 90% contro il 45% dell’Italia;
• offerta formativa: 99% contro 10%;
• mobilità urbana: 70% contro 26%;
• cultura e tempo libero: 68% contro 35%.

A penalizzare Milano, invece, sono il verde urbano (solo il 5% la considera soddisfacente) e la vita sociale, con appena il 33% di giudizi positivi, contro una media nazionale del 66%.

Le richieste di chi cerca casa a Milano

Tra domanda e offerta c’è ancora un divario evidente, ma chi cerca casa a Milano ha le idee molto chiare. Secondo il report di Abitare.co, nel 95% dei casi chi acquista un appartamento di nuova costruzione vuole anche un box auto, elemento che incide fortemente sul prezzo ma resta essenziale. Alla pari, il videocitofono risulta tra le dotazioni più richieste, insieme a:

• luminosità dell'immobile (93%);
• terrazzo (90%);
• domotica (85%).

Curioso notare come invece gli spazi condivisi ricevano scarso interesse: solo il 15% li considera rilevanti, e appena il 5% apprezza la lavanderia condominiale.

In leggera controtendenza, il 57% degli acquirenti apprezza la conciergerie, forse per il suo tocco di prestigio più che per l’utilità pratica. Ma complessivamente, il mercato milanese resta orientato su esigenze individuali piuttosto che collettive.