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Mercato immobiliare: previsioni ottimistiche anche per il 2022

Le compravendite sul mercato residenziale sono stabili rispetto a quanto visto nell’ultimo scorcio del 2021. È quanto stimano gli operatori immobiliari, i quali rilevano un calo dell’offerta a fronte di una domanda sempre dinamica. Tra i punti di debolezza i tassi, la guerra e le tasse.

13/06/2022
villetta in vendite con annuncio venduto sul vialetto
Andamento del mercato immobiliare 2022

Non si arresta il deciso ritmo di espansione mostrato dal mercato immobiliare nel corso del 2021. Anche nel primo quadrimestre di quest’anno, come rileva la tradizionale indagine periodica di Fimaa-Confcommercio, il settore mostra di essere in essere ancora in crescita, anche se con minore intensità rispetto all’anno scorso, con prezzi e compravendite sostenute dall’allargamento del differenziale tra domanda (stabile) e offerta (in diminuzione).

Le vendite, per il 54,2% degli operatori Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia), si confermano sui livelli dell’ultimo quadrimestre del 2021. Questo avviene per due motivi: la domanda di acquisto è percepita ancora dinamica dal 56,3% degli agenti immobiliari, mentre l’offerta viene percepita in calo dal 51,2%. Il risultato di questa divergente dinamica, a giudizio della maggioranza del campione (58,4%), è una variazione percentuale annua dei prezzi analoga (+4%) a quella vista nel quadrimestre precedente.

L’attività è trainata dalle agevolazioni per i giovani

Questi dati, secondo l’analisi, evidenziano un mercato ancora forte nei fondamentali anche se – come era lecito attendersi – con ritmi di crescita più contenuti. Infatti, lo scenario tracciato dagli addetti ai lavori per il secondo quadrimestre non si discosta dalla tendenza riscontrata finora. Al riguardo, le aspettative in merito al volume delle compravendite che saranno realizzate tra luglio e agosto sono per il 29,3% in calo, per il 62,2% stabili e solo per l’8,5% diminuiranno.

Per quanto riguarda i prezzi, il 7,6% li prevede in calo, il 68,4% stabili e il 23,9% in aumento. Il mercato, secondo più di un quarto del campione, è ancora trainato dalle agevolazioni (estese fino a tutto il 2022) per i giovani con meno di 36 anni (esenzione imposte e mutuo fino al 100%), seguite dagli acquisti per investimento (23,4%). Al terzo posto, con il 20,3% dei giudizi, sono indicati i tassi di interesse sui mutui, ritenuti ancora competitivi (questi tre item hanno ottenuto il 69,3% di risposte degli intervistati).

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Tra i punti di debolezza i tassi, la guerra e le tasse

Gli operatori rilevano alcuni punti di debolezza dell’attuale mercato abitativo. La ricerca, in ordine decrescente, elenca le preoccupazioni per le attese di rialzo dei tassi sui mutui, con il 19,6% di preferenze e per la guerra in Ucraina (scelta dal 18,2%). Il terzo scoglio (con una percentuale del 17,8%) è rappresentato dalle caratteristiche dell’offerta, ritenuta non più abbondante come in passato e che fatica, talvolta, a soddisfare la domanda. Al quarto posto si ritrova il timore per l’aumento della tassazione immobiliare, con l’annunciata riforma degli estimi (14,1%): questi quattro punti di debolezza hanno ottenuto il 69,7% dei giudizi. Tra i punti di debolezza citati dagli esperti, ci sono anche il rincaro delle materie prime che comporta rialzi nei prezzi delle abitazioni nuove (11,5%) e la fiducia delle famiglie minata dall’incerto quadro economico (11%). Sono da evidenziare, infine, i giudizi rispetto alla misura del 110%, che per il 7,7% degli intervistati non avrebbe dato gli effetti auspicati.

Sprint anche per gli affitti e le case vacanza

Quadro positivo anche per il mercato degli affitti: nel 2021 le case locate sono state 1,36 milioni, circa +6% annuo. In base alla ricerca, nei primi 4 mesi del 2022 la domanda di appartamenti in locazione non dà segnali di calo, con un’offerta sempre ridotta e che non dà segnali di ripresa. Così, anche nel primo quadrimestre e, in previsione sul secondo quadrimestre, la maggior parte degli interpellati riferisce di un numero di contratti di locazione e canoni sugli stessi livelli dello scorso anno. Segnali positivi anche dal mercato delle case vacanza. Qui le aspettative per il secondo quadrimestre 2022 sul numero di compravendite delle case-vacanza sono addirittura migliori rispetto a quelle rese per il mercato nel complesso. La maggior quota di agenti immobiliari si attende infatti un numero di compravendite ancora in crescita (48,2% del campione), prezzi sui livelli del 2021 (per il 61,7%) e canoni di locazione come quelli rilevati lo scorso anno (48,6% del panel, con una quota del 46,3% che ipotizza ancora aumenti).

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A fare il punto ci aiuta Andrea Oliva, Ufficio Studi Fimaa: nel 2021, sottolinea, sono state effettuate quasi 749mila vendite, massimo dal 2008, con circa 13mila scambi in meno del 2003, top che ha preceduto il record assoluto raggiunto nel 2006 (845mila compravendite). Lo scorso anno sono state effettuate oltre 144mila transazioni in più rispetto al 2019 (+23,9%) e quasi 190mila in più del 2020 (+34%). Santino Taverna, presidente Fimaa, stima che l’elevata propensione al risparmio delle famiglie sia uno dei punti di forza per lo sviluppo dell’economia nei prossimi mesi.

I giudizi positivi dei consumatori, interpellati dall’Istat, sulle intenzioni di acquistare una casa nei prossimi mesi non sono mai stati così elevati dal 2014. Considerati gli aumenti dei canoni, rapportati ai prezzi di vendita delle case mai così convenienti, nell’attuale fase di mercato l’investimento immobiliare, sostiene ancora Taverna, permette di raggiungere interessanti margini, competitivi se confrontati con quelli dei titoli di Stato.

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A cura di: Fernando Mancini

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