Mercato immobiliare: lo slancio fa i conti con la guerra

La guerra in Ucraina rischia di compromettere il brillante momento attraversato dal mercato immobiliare italiano che ha chiuso il 2021 con un aumento del 34% delle compravendite nel residenziale. In giro, in effetti, si avverte il rischio di un ridimensionamento dell’attività, secondo quanto emerge dal primo rapporto 2022 di Nomisma che ha preso in esame il ‘mattone’ in 13 mercati intermedi del Paese (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona).

A fare la differenza, rispetto allo scenario positivo che c’era prima del conflitto, ci sono soprattutto le sanzioni contro la Russia. Il pericolo è che la preoccupazione degli operatori si trasferisca sugli indicatori di fiducia di famiglie e imprese, anche se - rileva Luca Dondi dall’Orologio, A.D. di Nomisma - la capacità di reazione dimostrata nell’ultimo biennio non fa escludere possa trattarsi di effetti destinati a risolversi in breve tempo.

Il fantasma dell'inflazione

Anche se è troppo presto per fare previsioni sulle conseguenze della guerra in Ucraina, appare comunque un azzardo sperare ancora nel mantenimento degli straordinari livelli di fine 2021. La guerra, infatti, è destinata ad avere inevitabili ripercussioni su tutti i mercati. In particolare, sono tre gli ostacoli che possono rallentare la ripresa economica mondiale (e italiana): le materie prime, il costo dell’energia e l’inflazione.

Nel dettaglio, stima la ricerca, la carenza di materie prime non si attenua, alimentando timori in molti comparti produttivi. Il quadro è poi aggravato dall’aumento dei prezzi energetici, che costringono alcune fonderie al fermo, rendendo più costosa la logistica. In sostanza, la guerra ha destabilizzato un mercato energetico, delle materie prime (rame, alluminio, nichel) e della logistica già altamente instabile da novembre (con lo stop tedesco al gasdotto Nord Stream 2). Ne consegue un concreto rischio inflativo su tutti i fronti.

Le ricadute sul mattone

Per il mercato immobiliare gli esperti si attendono il temporaneo attendismo, sia delle famiglie sia delle banche, che potrebbero farsi più selettive nell’erogazione dei mutui. In altre parole, secondo il rapporto, il binomio costituito da una domanda di acquisto esuberante e una politica creditizia espansiva, che aveva consentito al settore residenziale di superare la crisi scatenata dalla pandemia, potrebbe uscire ammaccato dall’impatto con la guerra mossa dalla Russia in Ucraina. Alla luce di questo scenario risultano difficili quindi da replicare i risultati del 2021, quando sono state registrate poco meno di 798mila transazioni, il 94% delle quali per abitazioni. Si tratta di dati non dissimili a quelli del 2006/2007, nel pieno della fase ascendente del ciclo precedente. A beneficiare di questo momento di grazia sono stati tutti i contesti territoriali, con un’accentuazione più marcata però nelle localizzazioni periferiche e di provincia.

La carenza di offerta incide sui prezzi

Anche se al momento non ci sono segnali di una frenata della domanda in acquisto, è tuttavia lecito aspettarsi una sua flessione, così come si potrebbe vedere una parziale attenuazione della spinta espansiva anche sul fronte dei valori. La crescita della domanda abitativa, ha osservato Elena Molignoni, responsabile Osservatorio Immobiliare di Nomisma, dipende sempre di più dall’ottenimento del mutuo ipotecario e deve fare i conti con un’offerta di alloggi sempre più rigida, che si traduce in un aumento dei prezzi. Infatti, ha aggiunto, la produzione di nuove abitazioni pur risultando in crescita dal 2015, immette sul mercato quantità più che dimezzate rispetto ai livelli registrati dieci anni fa, nonostante il forte interesse proveniente dalla domanda di sostituzione alimentato in parte dai bisogni emersi nel periodo pandemico, ma più in generale da un patrimonio abitativo italiano sempre più obsoleto.

Gli italiani preferiscono acquistare che affittare

La domanda di abitazioni che nel periodo pre-Covid tendeva ad equi ripartirsi tra acquisto e locazione, con la pandemia si è spostata verso l’acquisto. Quest’anno la domanda di acquisto si attesta al 56,3% contro il 43,7% del fronte affitti (in recupero comunque). È dunque prevedibile che, in linea con quanto visto nei primi mesi del 2022, si assista ad un progressivo riallineamento delle quote per effetto di un aumento della domanda di locazione.

L’Indice di performance residenziale del mercato delle compravendite ha fatto registrare un nuovo aumento, dopo l’interruzione subita durante la prima parte dell’emergenza sanitaria. Tutti gli indicatori che compongono l’Indice, ha spiegato Molignoni, hanno concorso alla sua risalita: dalla dinamica dei prezzi (in aumento) alla convergenza tra prezzo offerto e prezzo richiesto (in calo), dai tempi di vendita (in calo) all’aumento della domanda, che si è riflesso in un movimento espansivo delle compravendite.