Mercato immobiliare: le potenzialità dell’investimento

Il mercato immobiliare, dopo il piccolo rallentamento fisiologico subito in contemporanea con l’inizio della risalita dei tassi d’interesse, ha trovato un nuovo impulso: la crescente voglia degli italiani di investire nel mattone.

È sicuramente una spinta ‘indiretta’ ma, allo stesso tempo, sembra avere uno spessore molto importante e che – alla luce dei chiari di luna avvertiti in questo periodo sui mercati finanziari – ha spazio per durare a lungo. Un dato su tutti rivela la nuova vena: nella seconda parte del 2021, secondo le rilevazioni dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, ben il 16,5% delle compravendite immobiliari è stato realizzato avendo come fine principale l’investimento.

I fattori che spingono i risparmiatori verso il mattone

Non sono solo le incertezze dei margini ‘promessi’ dai mercati e la loro estrema volatilità a spingere i risparmi degli italiani sul mattone, da sempre considerato un porto sicuro dove impegnare il capitale, ma anche l’evoluzione della guerra in Ucraina, il rallentamento economico che condiziona la redditività attesa e l’impennata dell’inflazione che corrode le capacità di spesa dei consumatori e riduce all’osso i rendimenti – già esigui – dei titoli di Stato. A rinforzare il fenomeno, infine, contribuisce anche il ritorno dei flussi turistici che ha portato di nuovo alla ribalta gli acquisti di immobili da destinare a ricettività sia nelle città più attrattive sia nelle località turistiche.

Il rendimento medio da locazione è del 5% 

Il risultato della ricerca in esame scaturisce esclusivamente dall’analisi delle locazioni a lungo termine e non prende in considerazione quelle di carattere stagionale. La possibilità di ottenere canoni di affitto continuativi, in particolare, induce i proprietari ad assumere un comportamento più cauto, soprattutto negli ultimi tempi alla luce dell’incertezza e dei rincari dei costi energetici. In generale, i rendimenti annui da locazione restano comunque ancora interessanti: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 5%. Le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova con il 6,2%, Verona con il 6% e Palermo con il 5,9%.

Tra le città più premianti anche Bari e Napoli

Tra le piazze più redditizie a livello di locazione – secondo la classifica dello studio - ci sono poi altre due città di mare, Bari (5,5%) e Napoli (4,8%), seguite a ruota da Torino (4,7%). Un gradino più sotto si trovano, appaiate Roma e Bologna (4,6%). Nella capitale economica del Paese, Milano, al proprietario che mette a reddito un appartamento rende il 4,1%. Ancora meno (3,9%) il rendimento riconosciuto a Firenze. Sono risultati di tutto rispetto, soprattutto se confrontati alle perdite accusate quest’anno (a tutto settembre) dalla Borsa di Milano (-18,7%), alla correzione di un asset molto stabile come l’oro (-5%) o alla svalutazione subita dall’euro rispetto al dollaro (-11,5%).

Si punta anche alla rivalutazione del capitale

Gli investitori, secondo lo studio, preferiscono comprare nelle aree con la presenza di atenei, di servizi (il cui peso è sempre maggiore dopo il lockdown) e nelle aree sottoposte a interventi di riqualificazione. In generale, se parliamo solo del rendimento da locazione, sono invece le zone più periferiche a rendere di più perché ci sono quotazione degli immobili più basse. In genere, chi investe nel settore immobiliare non guarda però solo ai rendimenti da locazione, ma anche e soprattutto alla rivalutazione del capitale. Dal 1998 al 2021, limitando l’esame alle grandi città risulta una rivalutazione del 40,7%. Quella che si è rivalutata maggiormente è Milano (+117,3%), seguita da Firenze (+71,4%).