Manovra di Bilancio: no alla stretta sugli affitti brevi, torna l’appeal dell’investimento

Niente aggravio delle imposte sui guadagni derivanti dagli affitti brevi. Il passaggio dell’imposta dal 21 al 26% previsto dalla bozza iniziale della Manovra di Bilancio è stato smentito nel corso dei lavori parlamentari.

Uno scenario che accresce l’interesse verso i mutui per l'acquisto delle seconde case con l’obiettivo di concederle in locazione. A maggior ragione dopo il calo dei tassi relativi ai mutui casa dell’ultimo anno.

Cosa cambia a livello fiscale per gli affitti brevi?

Sugli affitti brevi si torna al 21% di cedolare secca sulla prima casa e l'obbligo di partita IVA a partire dalla terza unità, qualificata come attività imprenditoriale e adempimenti completi, per contrastare abusivismi e favorire trasparenza. Questa decisione, confermata negli ultimi vertici di governo, impatta soprattutto grandi centri urbani con domanda elevata.

La proroga dei bonus edilizi e delle agevolazioni casa

Alla luce di questo scenario, la Manovra prevede anche altri interventi in ambito immobiliare. Viene confermata al 50% la detrazione per ristrutturazioni sulla prima casa, con un massimale di 96 mila euro.

Questo significa, in caso di spesa al massimo consentito, che è possibile detrarre (quindi abbattere le imposte) per un totale di 48 mila euro nell’arco del decennio successivo a quello in cui sono stati fatturati i lavori.

Per le seconde case, la detrazione resta al 36%, senza ulteriori tagli. Resta confermato anche il bonus mobili al 50% (con un massimale di 5 mila euro di spesa, detraibile nell’arco di un decennio) per arredi in ristrutturazioni qualificate.

Inoltre, il superammortamento per imprese e sanatoria edilizia procedono, sostenendo il settore contro inflazione costi.

Riforma dell’ISEE e supporto alle famiglie

Relativamente alla prima casa, salgono le soglie di esenzione ISEE. I nuovi limiti vengono posti a:

• 120 mila euro nelle grandi città;
• 91.500 euro per le piccole;
• 2.500 euro per figlio extra.

Queste soglie consentono di ottenere benefici relativamente all’iscrizione all’asilo nido e all’assegno unico. Questa misura alleggerisce le famiglie monoreddito e punta a promuovere la natalità.

Le altre misure chiave della Manovra

La Legge Finanziaria per il 2026 prevede anche altre misure che in maniera indiretta impattano sul settore. In particolare, il taglio dell’aliquota IRPEF intermedia dal 35% al 33% favorirà la classe media di contribuenti, di fatto incrementando le disponibilità finanziarie dei singoli.

E, alla luce delle abitudini consuete, è verosimile che una quota importante di risparmi potrà confluire negli investimenti immobiliari, a maggior ragione se si considera che i livelli raggiunti da molti asset finanziari accrescono i rischi di correzione.

Tornando all’analisi delle novità in vigore dal prossimo anno, viene prevista l’introduzione di una flat tax 15% su redditi lavoro/pensione fino 35 mila euro, oltre che la rottamazione delle cartelle esattoriali.

Proseguendo con l’analisi, sarà prevista la superdeduzione nell’ordine 120-130% dei costi sostenuti per le assunzioni, oltre che la tassazione super agevolata relativamente ai premi produttività (nell’ordine dell'1%, con una soglia a 5 mila euro).

L’andamento del mercato immobiliare e lo scenario dei mutui

Le novità normative si innestano in un contesto di mercato già di per sé positivo. Secondo l’ultimo Osservatorio sul Mercato Immobiliare realizzato da Nomisma, le compravendite di abitazioni nell’anno in corso dovrebbero chiudere con un incremento del +5,5% rispetto al 2024, con una proiezione di crescita moderata negli anni 2026-2028 (+0,9% nel 2026, +0,7% nel 2027 e +1,4% nel 2028).

Nel frattempo, i prezzi registrano un aumento nominale contenuto (circa +1,5% nel 2025) ma inferiore all’inflazione, suggerendo una progressiva stabilizzazione. Una spinta importante arriva dalla dinamica dei mutui, con l’Osservatorio di MutuiOnline.it che evidenzia come a ottobre, il TAN medio del variabile si sia attestato al 2,68%, mentre il fisso al 3,27%, riducendo il divario rispetto agli ultimi periodi. Questo rappresenta un’opportunità concreta per chi decide di acquistare casa ora, con risparmi significativi nell’arco di un contratto di lungo termine come il mutuo.