Liti in condominio? Una guida aiuta a evitarle

All’incirca un quarto delle cause civili in Italia riguarda controversie condominiali. Situazioni che spesso si trascinano per anni, acuendo le tensioni e creando un clima tutt’altro che piacevole nel quale vivere. Partendo da queste considerazioni, il Notariato ha messo a punto una guida online gratuita che offre una serie di indicazioni per minimizzare le tensioni e ricomporre in maniera pacifica controversie che nascono in merito all’utilizzo delle parti comuni, ai comportamenti degli animali domestici, all’emergere di infiltrazioni o alla diffusione di cattivi odori, solo per citare i casi più frequenti.

Una guida per conoscere diritti e doveri della vita in condominio

In Italia sono oltre 1,2 milioni i condomini censiti, ma secondo gli addetti ai lavori i numeri sono sottostimati. In Lombardia si ha la maggiore incidenza di condomìni con il 17% del totale, nel Lazio con il 9,9% e in Campania con l’8,4%.

La guida, intitolata “Vivere in Condominio - Casi e risposte pratiche”, è stata realizzata in collaborazione con Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) e quattordici associazioni dei consumatori con l’obiettivo di riportare i differenti punti di vista. Il documento è stato realizzato anche alla luce della giurisprudenza che si è formata negli anni, in merito alla legge sul condominio entrata in vigore nel giugno del 2013 e che pertanto si appresta a tagliare il traguardo dei dieci anni.

Oltre a illustrare le regole di funzionamento del condominio e dell’assemblea, i compiti dell'amministratore di condominio e l’utilizzo delle parti comuni, viene elencata una serie di casi che forniscono risposte certe alle questioni più frequenti.

Dal riscaldamento centralizzato ai poteri dell’amministratore

Il singolo condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e/o condizionamento? Si tratta di uno dei quesiti ai quali risponde la guida, specificando che la facoltà è concessa a condizione che il distacco non crei notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. E, anche in caso di esito positivo, il rinunciante è tenuto a concorrere alle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto (che rimane comunque impianto comune) e per la sua conservazione e messa a norma.

Un altro tema trattato è relativo ai poteri dell’amministratore verso i condomini non in regola con i pagamenti. Nei loro confronti può essere sospesa la fornitura dei servizi condominiali se le rate non pagate coprono un arco temporale non inferiore ai sei mesi.

Il singolo condomino può non osservare i provvedimenti dell’amministratore? La risposta è “no”, dato che i provvedimenti presi dall’amministratore sono obbligatori per i condomini. Peraltro, contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, ferma restando la possibilità di ricorrere all’autorità giudiziaria nel termine perentorio di trenta giorni dalla data di comunicazione del provvedimento.

Indicazioni utili per gestire al meglio una compravendita

Da segnalare anche le indicazioni per gestire al meglio la compravendita di un appartamento, considerato il coinvolgimento in queste operazioni da parte del notaio, che può contribuire a evitare l’insorgere di controversie nei contratti preliminari che hanno per oggetto beni immobili in condominio, in merito alla regolamentazione delle spese condominiali, nonché nel periodo compreso tra la sottoscrizione del contratto preliminare e quella del definitivo.

Prima di finalizzare l’acquisto, per l’acquirente è importante chiedere copia del regolamento di condominio per verificare quali sono le parti dell’edificio considerate comuni e per conoscere se sono state deliberate spese straordinarie, come ad esempio lavori di ristrutturazione. All’amministrazione è poi opportuno richiedere la documentazione sulla regolarità dei pagamenti relativi alle rate condominiali.