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Fumi e rumori molesti? Ecco le tutele per gli altri condomini

Maggiori tutele per i condòmini che lamentano rumori e odori molesti provenienti da una pizzeria, da un bar o da un ristorante presente all'interno del condominio. Una pronuncia della Cassazione in materia promette di fare giurisprudenza in questo settore.

15/09/2023
vista della facciata di un condominio
Rumori e odori molesti nel condominio: cosa fare

Un bar, una pizzeria o un ristorante dal quale provengono rumori e/o odori molesti. Una situazione nella quale si trovano tanti condomini e che non sempre è risolvibile sul piano legale. Anche se una recente sentenza potrebbe cambiare lo scenario, con ricadute su tutta una serie di situazioni di tensione, da Nord a Sud.

La sentenza che può segnare la svolta

Italia Oggi fa riferimento a una causa intentata da alcuni condòmini verso i proprietari del locale sito al piano terra, in cui veniva esercitata l'attività di ristorante-pizzeria. Nella citazione in giudizio veniva sottolineata una situazione di disagio per i rumori provenienti dal locale, accompagnati dall’esalazione di odori sgradevoli, probabilmente anche a causa di un camino di aspirazione collegato alla cappa aspirante della cucina della pizzeria senza la necessaria autorizzazione assembleare richiesta dal regolamento condominiale.

In attesa di una sentenza che ponesse fine al disagio, i condòmini avevano sollecitato in via di urgenza la cessazione delle immissioni.

Il tribunale aveva condannato i convenuti al risarcimento dei danni subiti dai condòmini, nonché alla rimozione del camino di aspirazione. La sentenza era stata integralmente confermata in appello e quindi impugnata dinanzi alla Suprema corte.

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La parola finale che fa giurisprudenza

La Cassazione ha confermato questo orientamento facendo riferimento all’articolo 888 del Codice Civile, in virtù del quale il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avendo anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Un principio, hanno stabilito i giudici di terzo grado, che è applicabile “anche negli edifici in condominio nell’ipotesi in cui un condòmino, nel godimento della propria unità immobiliare o delle parti comuni, dia luogo a immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini”, secondo quanto riportato dal quotidiano economico-legale.

Una decisione destinata a fare giurisprudenza, nella consapevolezza che la tollerabilità va valutata in relazione al luogo in cui le immissioni si propagano e non a quello di provenienza, tenendo conto che nelle zone a prevalente vocazione industriale non devono considerarsi lecite e tollerabili tutte le immissioni, per il solo fatto della destinazione dell'area interessata al fenomeno immissivo.

Mentre, per quel che concerne la tollerabilità delle immissioni acustiche, la maggioranza dei giudici utilizza il cosiddetto criterio comparativo, che consiste nel confrontare il livello medio del rumore di fondo senza disturbi provenienti da altre fonti con quello del rumore risultante dalle immissioni.

Le cause principali di contenzioso

Secondo uno studio condotto da Unipol e Ipsos, l’ambito condominiale è quello che crea i casi più frequenti di contenzioso. Napoli è la più litigiosa tra le aree metropolitane, seguita da Roma, Cagliari e Torino. La generazione più litigiosa è quella Z (i nati tra il 1997 e il 2012), mentre i baby boomer (i nati tra il 1946 e il 1964) sono i più pacifici.

Quanto alle cause che fanno venire meno l’armonia di vicinato, al primo posto i rumori molesti o che avvengono in orari inadeguati, seguiti dai comportamenti sgraditi dei vicini e dal parcheggio selvaggio dei mezzi di trasporto. Poi ci sono delle specificità locali. A Roma si litiga più che altrove per la gestione degli animali domestici, mentre a Milano per il parcheggio delle biciclette e a Torino per la gestione della raccolta differenziata.

Secondo la medesima ricerca, il 52% degli italiani è insoddisfatto del proprio amministratore di condominio, con la delusione particolarmente diffusa nelle grandi città. Le colpe che gli vengono addebitate? In primis la scarsa capacità nell’esercizio della funzione, seguita da motivi legati a scorrettezza o disonestà.

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A cura di: Luigi dell'Olio

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