Agevolazioni prima casa per il secondo immobile? Ecco quando è possibile

Anche se soltanto in casi circoscritti, è possibile ottenere i benefici prima casa anche in presenza del secondo immobile di proprietà. Ecco quali e come muoversi per evitare contestazioni da parte del Fisco.

Casa, dolce casa

Gli italiani sono un popolo di proprietari di casa. Secondo calcoli di Confedilizia, il 77% dei nostri connazionali vive in un’abitazione di proprietà. Un dato rimasto pressoché immutato nei decenni: cambiano le generazioni e il rapporto con la proprietà, grazie al boom della sharing economy, ma questa tendenza non coinvolge il mattone. Anche perché, evidenzia un sondaggio del Censis, l’83,2% degli italiani considera la proprietà della casa in cui vive un fattore di sicurezza e stabilità.

Questo spiega perché il legislatore ha sempre avuto una posizione di favore per l’acquisto degli immobili da adibire a residenza. In particolare, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA, l’imposta di registro è del 2% rispetto al valore, anziché il 9%, alla quale si aggiunge un’imposta ipotecaria e una catastale, entrambe di 50 euro. Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, le imposte da versare con i benefici prima casa sono: IVA ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria e catastale da 200 euro a testa.

Le agevolazioni si applicano in tre casi:

1. il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
   Le agevolazioni prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
2. il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
3. l’acquirente rispetta determinati requisiti (non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa).

Inoltre, dal 2016 è possibile richiedere nuovamente il bonus prima casa anche se si è già proprietari di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che questa venga alienata entro un anno dal nuovo acquisto.

Cosa succede se la casa non è idonea

Fin qui abbiamo visto la disciplina relativa alla prima casa. Tuttavia, una giurisprudenza ormai consolidata dopo una pronuncia in merito da parte della Corte di Cassazione consente di richiedere il bonus prima casa per una seconda abitazione se quella già in possesso è considerata inidonea, ad esempio se l’immobile ha subito danni strutturali, come nel caso di abitazioni colpite da calamità naturali.

Ma è possibile seguire la medesima strada anche in caso di inidoneità soggettiva, cioè ad esempio se l’abitazione è troppo piccola per il nucleo familiare. È il caso di una persona non sposata, che compra un monolocale usufruendo dell’agevolazione prima casa, spiega sul proprio sito lo studio notarile Busani. Successivamente si sposa e ha figli: il monolocale diventa dunque inidoneo per le esigenze abitative della famiglia.

Attenzione, però, in questo caso si entra nel novero delle interpretazioni, per cui è opportuno far dichiarare l’inidoneità a un professionista e portare documentazione al seguito per evitare contestazioni.