È la stagione delle assemblee condominiali. Cosa attendersi

Per molti condomini, quelli che chiudono l’esercizio con la primavera, è il momento dell’assemblea ordinaria annuale. Ma lo è anche per molti altri, che si trovano a deliberare in questo periodo in merito ai lavori da mettere in cantiere dalla fine dell’estate. Anche perché la riorganizzazione degli incentivi fiscali per i lavori in campo immobiliare richiede un confronto tra i condomini.

Per questo motivo può essere utile conoscere come funziona un’assemblea di condominio, quali sono le modalità e le tempistiche per la convocazione, nonché come funzionano le maggioranze ed eventualmente come opporsi alle decisioni.

La convocazione dell’assemblea di condominio

L’assemblea è l’organo deliberante del condominio, con poteri e doveri che non possono essere delegati ad altri, in relazione a quattro ambiti:

1. elezione, conferma e retribuzione dell’amministratore;
2. approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3. approvazione del rendiconto annuale e impiego del residuo attivo della gestione;
4. opere di manutenzione straordinaria.

L’avviso dell’assemblea condominiale deve dunque essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione tramite raccomandata o tramite posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.

La convocazione dell’assemblea annuale spetta all'amministratore, fatto salvo che può essere fatta richiesta di riunione straordinaria anche da almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi. Una recente sentenza del Tribunale di Roma ha stabilito che il termine di preavviso è tassativo, per cui non può essere abbreviato da diverse disposizioni contenute nel regolamento condominiale. Nel calcolo, ha disposto la giurisprudenza, si contano anche i giorni festivi e prefestivi.

La maggioranza necessaria per la validità e quella per le decisioni

Il primo passo da compiere, una volta riuniti i condomini, è calcolare il numero di condomini presenti e i relativi millesimi. Ricordando che per le deliberazioni su nomina e revoca dell’amministratore e su liti relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore occorrono la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio.

La normativa emergenziale introdotta in seguito allo scoppio della pandemia di Covid-19 ha aperto alla possibilità di assemblea per via telematica, anche se questa modalità non è prevista dal regolamento condominiale.

Sono valide le deliberazioni assembleari approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. In seconda convocazione, invece, la delibera è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Quando le delibere sono nulle e quando annullabili

Le decisioni assunte dall’assemblea vincolano tutti i condomini, compresi quelli contrari, fatta salva la possibilità di impugnarle tramite procedura di mediazione. La richiesta di annullamento non sospende la validità delle delibere, fino a quando non c’è una decisione formale. Sono previsti termini diversi per l’impugnazione delle delibere a seconda che siano nulle (prive degli elementi essenziali in merito all’oggetto della delibera) o annullabili (se non sono stati seguiti i requisiti formali e sostanziali del voto).

Una guida per dirimere le controversie

Le assemblee di condominio sono spesso un fattore di tensione, come dimostra la statistica secondo cui un quarto circa delle cause civili intentate in Italia riguarda controversie di vicinato. Situazioni che spesso si trascinano per anni, acuendo le tensioni e creando un clima tutt’altro che piacevole nel quale vivere.

Per questa ragione il Notariato ha messo a punto sul proprio sito internet una guida, intitolata “Vivere in Condominio - Casi e risposte pratiche”, realizzata in collaborazione con Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) e quattordici associazioni dei consumatori, che punta a dirimere le controversie.

Oltre a illustrare le regole di funzionamento del condominio e dell’assemblea, i compiti dell'amministratore di condominio e l’utilizzo delle parti comuni, viene elencata una serie di casi che forniscono risposte certe alle questioni più frequenti. Ad esempio i diritti di opposizione alle delibere condominiali e la possibilità per il singolo condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e/o condizionamento. Oltre ai poteri, alle responsabilità e ai limiti dell’amministratore.