Chi paga le spese straordinarie del condominio quando si vende casa

Acquistare un immobile è un scelta importante, che condizionerà buona parte della vita, specialmente qualora si decidesse di affrontare la spesa con un mutuo. È infatti necessario fare bene i conti e valutare che oltre al prezzo della casa, ci saranno altre spese da affrontare in prima battuta.

Una voce di spesa che va controllata prima di decidere l’acquisto è sicuramente il condominio, perché potrebbero esserci posizioni aperte o contenziosi in corso.

Una considerazione a parte meritano i lavori condominiali straordinari, la cui competenza è stabilita in maniera precisa dalla legge. Bisogna distinguere se i lavori vengono deliberati prima o dopo l’atto di compravendita dell’immobile, perché in quest’ultimo caso le spese saranno a carico evidentemente del nuovo proprietario, nel primo invece spetteranno al vecchio proprietario.

A chi compete la spesa per i lavori straordinari

I rapporti tra venditore e acquirente sono regolati dal diritto civile, che stabilisce il carico dei costi condominiali a chi, tra venditore e acquirente, fosse presente durante l’assemblea condominiale in cui sono state deliberate e approvate le spese straordinarie (art. 1135 comma 1, n. 4 c.c.).

I costi condominiali dei lavori straordinari effettuati prima della vendita di un immobile rimangono dunque “a carico di colui che aveva lo status di condomino nel momento in cui è stata presa la decisione sulle spese straordinarie”.

Inoltre, secondo l’ordinanza della Cassazione n.18793/2020, nei rapporti tra chi vende e chi acquista occorre fare riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto il pagamento dei lavori straordinari.

Si tratta infatti di debiti pro-soluto, vale a dire riconducibili alla proprietà dell’immobile al momento della delibera della spesa.

La responsabilità finanziaria per i lavori già eseguiti nel condominio

La legge chiarisce che esiste una responsabilità solidale tra venditore e acquirente per le spese ordinarie e straordinarie (l’art. 63 della disposizione attuativa del codice civile), e questo vuol dire che l’amministratore del condominio dove è ubicato l’immobile venduto può rifarsi tanto al vecchio quanto al nuovo proprietario, sia per le spese dell’anno in corso che per le spese dell’anno precedente alla compravendita.

L’accordo tra le parti

Questa attribuzione generale non esclude che la responsabilità di un costo relativo a una spesa straordinaria debba invece essere ripartita tra entrambi i soggetti, venditore e acquirente.

Tra i due soggetti può stabilirsi un accordo che stabilisce una modalità diversa di ripartizione delle spese, ma qualsiasi intesa deve essere formalizzata durante l’atto di rogito o con un accordo scritto successivo alla compravendita.

Lo stabilisce il principio della libertà contrattuale di cui parla l’articolo 1321 del c.c.: un accordo che tuttavia rimane interno e tra le parti, e non solleverà dalla responsabilità congiunta nei confronti del condominio, che di fatto potrà sempre pretendere il pagamento delle spese straordinarie da entrambi i soggetti coinvolti nella compravendita dell’immobile.