Immobiliare di lusso: Milano presenta il nuovo sviluppo orizzontale

Il mercato immobiliare di Milano è in grande fermento, muovendosi a una velocità sempre maggiore rispetto al resto del Paese. Dopo un momento di grande stasi che ha coinciso con il fermo diffuso delle attività durante la pandemia, ha ripreso il suo corso nel 2021 con un aumento delle compravendite e dei prezzi, che sono cresciuti fino al 4,1% (dati Nomisma 2021).

Il 2022 si è aperto con importanti sviluppi immobiliari che stanno ridefinendo i confini urbani, in zone un tempo depresse e oggi al centro di un processo di riqualificazione della città.

A fare il punto sulla situazione immobiliare del mercato più importante d’Italia, il Report dell’Agenzia Engel & Völkers in collaborazione con Nomisma, che ha tracciato le file evolutive di un fenomeno non solo economico, ma anche sociale e culturale.

Partiamo da un assunto riconosciuto dagli esperti: il mercato immobiliare del capoluogo meneghino, per quanto abbia leggermente perso di forza con il nuovo anno rispetto alla forte ripresa del 2020, è in salute. Aumenta la domanda di immobili nuovi, soluzioni che consentono di godere appieno della casa secondo la sua rinnovata concezione, di luogo deputato anche al lavoro, al tempo libero e a ogni altra attività che la pandemia ha insegnato a mantenere all’interno delle mura domestiche.

I motivi del rallentamento della crescita rispetto al 2020 sono imputabili essenzialmente a due cause:

• chi doveva comprare, lo ha in sostanza già fatto lo scorso anno approfittando dei tassi dei mutui ai minimi storici;
• la prevista riforma del catasto frena l’acquisto, in previsione di imposte più alte che potrebbero rendere meno conveniente investire in un immobile anziché scegliere l’affitto.

A questi due motivi se ne aggiunge un terzo, che funziona in parte da deterrente al mercato immobiliare, dall’altra alimenta la tendenza a considerare la casa come bene rifugio: il conflitto bellico, destinato ad avere importanti ripercussioni in futuro proprio sul mercato immobiliare.

Immobiliare di lusso: la nuova Milano “orizzontale”

Il focus dell’indagine è sul comparto degli immobili milanesi di prestigio. Se negli scorsi anni si è assistito a uno sviluppo verticale della città, che ne ha ridisegnato lo skyline, la nuova tendenza per l’immobiliare di lusso è un’espansione centrifuga ed orizzontale della città.

Un disegno architettonico che abbatte la storica barriera della seconda circonvallazione, un tempo limite per definizione tra la zona “buona” e la zona meno prestigiosa di Milano, in nome di una rigenerazione urbana che riqualifica aree periferiche. Si pensi all’ormai quotatissimo ex scalo ferroviario di Porta Romana, futura sede del Villaggio Olimpico, l’area tra Corvetto e Rogoredo come anche il neonato quartiere NoLo, il North of Loreto che si sta allargando verso i quartieri di Precotto e Turro.

E ancora, sempre nell’area Nord della città, la zona tra viale Certosa e Bovisa, quella tra viale Monza e Bicocca e l’area a sud ovest, di Gambara e Bande Nere.

A scegliere le nuove aree degli immobili di lusso milanesi ci sono soprattutto giovani benestanti, prevalentemente famiglie alla ricerca di un comfort abitativo che in centro sarebbe ormai impossibile.

Il punto sulle locazioni

La seconda metà del 2021 ha segnato la ripartenza anche delle locazioni, con la ripresa delle attività legate al business, agli eventi e alle attività didattiche. Milano ha un duplice mercato: quello degli affitti a breve e medio termine, di conduttori alla ricerca di una sistemazione temporanea, e il mercato degli affitti lunghi, in particolar modo delle famiglie alla ricerca di un immobile che garantisca una migliore esperienza abitativa.

Dal punto di vista dell’offerta, la tendenza è di una crescita della qualità degli immobili, non scontata per un mercato come Milano, dove notoriamente il livello delle case in affitto non è alto.

Altro trend importante è che la locazione è diventata un asset importante per gli investitori, che guardano con sempre maggiore interesse al nuovo come soluzione da mettere a reddito.

Insomma, un mercato attivo e pieno di novità, che fa gola anche a chi fino a poco tempo scartava l’ipotesi di acquistare. Per chi avesse in progetto di affrontare l’investimento di una seconda casa, il finanziamento della spesa con un mutuo consente di mantenere una certa autonomia anche qualora non si disponga dell'intero budget. I tassi dei mutui sono ancora interessanti e, se non si sceglie una durata lunga, il tasso variabile regala tuttora valori di gran lungo sotto lo zero, a condizioni spesso molto competitive.