Cosa cambia con la riforma del Catasto

Individuare gli immobili fantasma, allineare le basi di calcolo ai reali valori di mercato ed eliminare le sperequazioni che portano a penalizzare immobili meno lussuosi di altri. Sono i principi che orientano la riforma del Catasto, sulla quale si è focalizzata l’attenzione del Governo con l’obiettivo di trovare una convergenza tra i partiti della maggioranza nell’arco di qualche settimana. Un obiettivo non certo facile, date le fibrillazioni fin qui emerse, ma sul quale l’Esecutivo non si risparmia, dato che l’impegno riformatore è tra le condizioni necessarie per accedere ai fondi europei del Pnrr (Piano nazionale di ripresa e resilienza).

I valori in gioco

Cominciamo con una premessa, probabilmente superflua per chi conosce da vicino la materia. Il catasto è l’inventario delle proprietà immobiliari presente in Italia. Quindi terreni (area che comprende anche le aree nelle quali non è stato costruito) e i fabbricati (cioè case, condomini, capannoni e altre costruzioni). L’ultimo censimento segnala oltre 64 milioni unità, di cui 57 milioni di proprietà di persone fisiche (le prime case superano i 19 milioni).

Il catasto contiene una serie di informazioni, tra cui l’ubicazione del bene, la sua estensione, la destinazione d’uso e i relativi redditi. In sostanza, si tratta della base sulla quale lo Stato stabilisce poi quante imposte devono essere pagate dal proprietario o possessore. Per questa ragione la custodia della banca dati del catasto e la sua gestione sono affidate all’Agenzia delle Entrate. Che tra le altre cose fa riferimento alla visura catastale, che corrisponde – almeno in linea teorica – al potenziale rendimento in caso di locazione del medesimo immobile. E da qui si arriva a calcolare, ad esempio, l’Imu e la Tasi dovute.

Perché riformare il catasto

La rendita catastale si ottiene moltiplicando l’estensione della proprietà per gli estimi catastali, che sono tariffe variabili in base all’ubicazione e alla classe di un immobile.

Tutto chiaro? Non proprio, dato che la legge di riferimento risale al 1933, quindi per forza di cose non può rispondere ai bisogni attuali. Diversi governi hanno provato a modificare il catasto, ma tutti i tentativi sono sfociati in un buco nell’acqua. E anche questa volta non sarà facile, dato che vi è una forte opposizione da parte di alcuni partiti della maggioranza parlamentare, nonostante la rassicurazione governativa che la riforma sarà a gettito invariato.

I principi riformatori

La semplificazione e l’equità sono i due principi a cui è ispirata la riforma del catasto di cui si discute attualmente, nella convinzione che vada perseguita giustizia sociale nel definire i valori ed evitati calcoli complessi, dato che questi tendono a prestare il fianco all’evasione fiscale. Ad esempio si punta a individuare le case fantasma, cioè quelle non accatastate, sulle quali i proprietari non pagano alcuna imposta, e gli immobili classificati diversamente dall’uso effettivo (ad esempio terreni agricoli sui quali si è edificato). Oltre che a contrastare le dichiarazioni mendaci: il caso tipico è quello di due coniugi che risiedono insieme, ma formalmente hanno la residenza in un’abitazione a testa così da beneficiare degli incentivi fiscali per la prima casa.

Secondo lo schema di riforma attualmente in discussione, le novità entreranno in vigore a partire dal 2026, integrando le informazioni esistenti con un aggiornamento secondo gli attuali valori di mercato. Anche se non è ancora chiaro come saranno definiti questi aggiornamenti, si vuole contrastare il fenomeno che vede numerosi immobili di vecchia data, ma situati nei centri storici, con attribuzioni di rendite catastali di gran lunga inferiori alle nuove costruzioni realizzate in periferia o in provincia.

Questo è l’approdo finale, ma sono previsti anche step intermedi. Già dal prossimo anno la riforma dovrebbe divenire operativa per gli uffici, con la principale novità costituita dal fatto che non si ragionerà più in vani, bensì esclusivamente in metri quadrati. Mentre per tutti gli immobili verranno introdotti valori differenziati in base al piano, con imposte più elevati per chi è più in alto. Mentre è altamente probabile che solo dal 2026 si supereranno le sperequazioni tra comuni diversi. A quella data, è stato stimato, la rivalutazione andrà a colpire soprattutto alcuni grandi comuni del Mezzogiorno.