Donazioni, così cambierà la disciplina quando è in ballo la casa

Nuove regole in arrivo in materia di donazioni. Secondo quanto previsto inizialmente nel ddl Bilancio, e poi stralciato in un provvedimento ad hoc, diventeranno vendibili immobili che con le regole attuali difficilmente possono essere alienati, a meno che non si stipuli una polizza ad hoc.

La disciplina attuale e i possibili sviluppi

Secondo un approfondimento sull’attuale legislazione, realizzato dal Corriere della Sera, a oggi chi acquista un immobile ricevuto in donazione può sentirsi chiedere dagli eredi del donante (in caso di lesione della quota legittima) la restituzione dello stesso, a patto che gli eredi legittimati abbiano iniziato la causa di riduzione entro dieci anni dalla successione e comunque entro i venti anni dalla successione. Si parla di riduzione in riferimento al fatto che la donazione si sostanzia come un anticipo dell’eredità e, pertanto, potrebbe andare a ledere la legittima. Pertanto l’azione di riduzione può essere intentata da chi ritiene di aver subito una lesione dei propri diritti successori.

Cosa cambia nella disciplina delle abitazioni donate

Tornando alla disciplina attuale, proprio i rischi di una tale azione fanno sì che l’immobile oggetto di donazione resti bloccato nella maggior parte dei casi, soprattutto se l’acquirente terzo chiede un mutuo, dato che gli eredi potrebbero rendere inefficace l’ipoteca chiedendogli la restituzione dell’immobile donato. E qui entra in gioco la polizza, condizione sine qua non posta dalle banche per concedere il finanziamento.

La novità, sempre che la proposta venga approvata, consiste sostanzialmente nel fatto che gli eredi potranno chiedere solo il controvalore della casa donata (o di altro bene). Inoltre, la richiesta potrà essere avanzata esclusivamente all’indirizzo di chi ha ricevuto la donazione e non più al terzo acquirente. Nella pratica questo significa che l’eventuale ipoteca accesa a garanzia del mutuo rimane efficace, per cui eventuali riserve da parte delle banche non hanno più ragion d’essere.

Come evitare problematiche dal punto di vista fiscale

Se la successione si apre dal 1° gennaio 2024 in avanti, si applica la nuova normativa. Dunque, come comportarsi per evitare problemi in futuro? Spesso i notai consigliano, in caso di donazione – ad esempio di una somma di denaro – di inserire nell’atto di acquisto dell’immobile che effettua il figlio la menzione che il prezzo viene pagato grazie anche al contributo del genitore, precisando per altro l’importo. Questo consente da una parte di evitare imposte, ma non risolve quanto detto in precedenza a proposito del calcolo della legittima.

In cosa consiste la collazione e cosa comporta

In linea di massima, per evitare disparità di trattamento tra gli eredi, le donazioni fatte in vita dal defunto vanno inserite all’interno della successione. Se la donazione vale più della legittima, l’eccedenza incide sulla quota disponibile per il singolo soggetto.

Gli eredi legittimari sono infatti tenuti a conferire nella massa ereditaria i beni ricevuti in donazione dal de cuius. L’atto che consiste nel conferire i beni donati in successione si chiama collazione e si applica solo per gli eredi legittimari. Dalla collazione sono escluse le spese di mantenimento, educazione, per malattia, abbigliamento, nozze e i doni fatti in certe occasioni secondo gli usi del posto: è il caso dei regali di compleanno o quelli di Natale. Quanto alle spese per l’istruzione, sono soggette a collazione solo se, considerate le condizioni economiche del donante, eccedono sensibilmente rispetto ai valori ordinari.

Infine, va considerato un altro aspetto. Se si rinuncia all’eredità, è possibile trattenere la donazione fatta in vita dal defunto. Tuttavia, se risulta violata la legittima spettante agli eredi e per reintegrarla è necessario ridurre donazioni e disposizioni testamentarie, per ricostituire la legittima va ridotta la donazione fatta all’erede che vi rinuncia.