Cos’è e a cosa serve la pre-delibera del mutuo

Una valutazione preliminare che la banca effettua per verificare la capacità di un cliente di ottenere un mutuo casa, prima ancora che abbia individuato l’immobile da acquistare.

È l'obiettivo della pre-delibera del mutuo che, in sostanza, opera come una sorta di promessa di concessione del finanziamento, basata sull’analisi della situazione reddituale e patrimoniale del richiedente e che consente di conoscere in anticipo l’importo massimo finanziabile.

Insomma, una bussola per capire su quale budget si può contare nella ricerca dell’immobile, che viene concessa dalla banca in forma del tutto gratuita.

Il voucher mutuo non vincola in alcun modo il cliente

Alcuni istituti identificano la pre-delibera come voucher mutuo, senza che ne cambi la natura. Lo strumento non vincola il cliente a richiedere il mutuo, ma garantisce che la banca sia disposta a concedere un finanziamento fino a un certo importo e a certe condizioni, se si troverà l’immobile.

Questo consente di affrontare la ricerca dell’immobile con maggiore sicurezza e serenità, evitando sorprese negative in fase di richiesta definitiva. Il che è particolarmente importante nel momento in cui si fa un’offerta tramite agenzia, consegnando al professionista il 10/15% del prezzo totale sotto forma di assegno, come dimostrazione del fatto che si sta facendo sul serio.

Ma cosa può andare storto in questa procedura preliminare? Ad esempio, il richiedente potrebbe non rispettare i requisiti di solvibilità, non avendo un corretto rapporto rata-reddito, che non può essere superiore al 30-35%, oppure potrebbe risultare un cattivo pagatore, se ad esempio non ha onorato le rate dei pagamenti relative a finanziamenti contratti in precedenza.

Come funziona la procedura che porta alla pre-delibera del mutuo?

Il cliente fornisce alla banca documenti anagrafici, reddituali e patrimoniali (come buste paga, dichiarazioni dei redditi, estratti conto e così via). L’istituto valuta la situazione economica e la capacità di rimborso del richiedente, analizzando anche l’eventuale esposizione debitoria. A quel punto, viene determinato l’importo massimo del mutuo che la banca potrebbe concedere.

La pre-delibera ha una validità limitata, solitamente fino a sei mesi, entro i quali il cliente deve trovare l’immobile. Questo per evitare di fornire un’indicazione relativa a una situazione ormai superata.

Il che può capitare - ad esempio - se si perde l’occupazione o, nel caso di un privato, se vi è un forte calo del fatturato. Dunque, se la ricerca dell’immobile richiede più tempo del previsto, è opportuno chiedere alla banca un aggiornamento della pre-delibera su base semestrale. Dopo di che, una volta individuato l’immobile, l’istituto di credito procede con la perizia e la delibera definitiva per l’erogazione del mutuo.

Quando conviene richiedere la pre-delibera del mutuo?

Richiedere la pre-delibera può risultare particolarmente utile per chi intende acquistare casa, ma non ha ancora trovato l’immobile, per sapere con certezza il budget disponibile. Percorrendo questa strada, si riducono i tempi burocratici della fase finale di concessione del mutuo, dato che molte verifiche sono già state fatte.

In ogni caso è bene ricordare che la pre-delibera non definisce tutte le condizioni del mutuo, compresi i tassi di interesse, che saranno stabiliti nella fase di delibera definitiva. Anche se conoscere in anticipo la fattibilità del mutuo può aiutare a negoziare meglio le condizioni finali e a scegliere offerte più vantaggiose.

In generale, questo documento non comporta un aumento dei tassi, ma è uno strumento di valutazione preliminare. Senza di essa, si rischia di perdere tempo e opportunità, trovando magari un immobile che poi non si riesce a finanziare.

Gli aspetti da definire in sede di mutuo definitivo

Nel voucher mutuo viene stabilito l’importo massimo che il richiedente può ottenere, ma alcune condizioni del finanziamento restano fuori.

È il caso del tasso di interesse e delle spese accessorie relative, ad esempio, all’istruttoria e alla perizia, che vengono definiti nel corso della domanda di mutuo vera e propria.