Compravendite e prezzi case: l’ultimo trend del mercato immobiliare italiano

Sembra buono l’andamento del mercato immobiliare secondo le ricerche dell’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, che nel secondo trimestre dell’anno registra nel nostro Paese 219.000 compravendite in più, +8,6% rispetto a un anno fa.

Interessante la ripresa della crescita nei centri più grandi, che fa segnare +10,4%, e +6.500 immobili residenziali compravenduti, contro i centri minori che si fermano a +7,7% e +10.700 abitazioni. Recupera anche il Sud, specialmente nei capoluoghi dove le compravendite crescono del +17,4%.

Tante prime case e mutui

Quasi 7 acquisti su 10 hanno potuto beneficiare delle agevolazioni prima casa, mentre la metà delle compravendite (50,2%) è stata finanziata con un mutuo. I tassi ancora interessanti del secondo trimestre scorso, con il variabile in rimonta rispetto al fisso diventato più caro, sono stati determinanti per la scelta della modalità di acquisto di un immobile su due.

Gran parte delle abitazioni oggetto di compravendita sono già esistenti, mentre gli acquisti di nuove costruzioni sono circa 22.800 e costituiscono il 10,4% del totale.

I dati a confronto

C’è però un fatto: i dati registrati dall’Agenzia delle Entrate riguardano i rogiti effettuati nel trimestre precedente a quello che stiamo valutando rispetto ai dati pervenuti. Perché le nuove tendenze darebbero invece una riduzione dell’interesse degli italiani all’acquisto a favore degli affitti. A dirlo è CENTURY 21 Italia, il colosso di casa madre americana del real estate che, in una recente analisi presentata all’International Master Meeting di Roma, rivela che l’interesse all’acquisto sarebbe in controtendenza rispetto ai dati positivi della prima parte dell’anno.

CENTURY 21 Italia ha infatti analizzato i dati delle principali città italiane nei primi 8 mesi del 2022, confrontandoli con quelli dello stesso periodo del 2021 e della media degli ultimi 4 anni: ne emerge una profonda differenza con l’analisi dell’Agenzia delle Entrate. I maggiori capoluoghi fanno registrare a partire dal secondo trimestre numeri negativi riguardo alle intenzioni di acquisto: -10,3% Roma, -11,7% Milano, -17,5% Bologna, -15,6% Napoli e -14,8% Torino. Anche le città di Firenze (-6,9%) e Catania (-5,8%) registrano un dato negativo, per quanto più basso rispetto alle altre città.

A giocare contro i numeri delle compravendite ci sarebbero prima di tutto il rialzo dei tassi d'interesse e la conseguente maggiore difficoltà a ottenere i mutui; inoltre, c’è l’aumento dei prezzi a fare da freno, con Milano in testa con +4,8%, seguita da Bologna con +3,2%, Torino con 1,8% e infine Roma che fa registrare +1,5%. Le uniche tre città che realizzano un lieve ribasso dei valori sono Firenze (-0,7%), Napoli (-0,4%) e Catania (-3,5%).

Meno acquisti, più affitti

Tassi più alti e mutui più cari, oltre a prezzi meno accessibili, scoraggiano l’acquisto della casa e inducono a ripiegare sull’affitto. Nei centri più grandi oggetto dell’analisi di CENTURY 21 Italia, sono in crescita le richieste di affitto relativamente ai primi 8 mesi dell’anno: a Milano (+6,2%), Bologna (+7,5%), Firenze (+7,2%) e Catania (+10,9%).

Marco Tilesi, CEO di CENTURY 21 Italia commenta così il trend emerso da questa analisi: “da qualche tempo il trend generale è quello di parlare di un mercato immobiliare forte, fortissimo, ed è realmente così, considerando anche l'ultimo anno record. Ma è bene essere prudenti: occorre tenere in considerazione questa frenata nell'interesse all'acquisto e il contestuale ritorno all'affitto, tendenze che potrebbero cambiare le carte in tavola molto rapidamente”.

Le sorti dei mutui per il mercato immobiliare

L’insistente rialzo dei tassi degli ultimi tempi influisce, come visto, in maniera determinante sulla scelta degli italiani di acquistare casa. Dopo un primo periodo di crescita del solo tasso fisso e ritorno al variabile che offriva tassi decisamente più convenienti, gli ultimi aumenti dei tassi ufficiali da parte della BCE hanno accompagnato un processo di risalita anche del variabile.

Chi ha in mente di comprare casa con un mutuo, è bene allora che non rimandi la decisione, perché per il prossimo 27 ottobre si prevede un ulteriore rialzo dei tassi ufficiali dello 0,75%.

Una soluzione per chi volesse avvantaggiarsi del più contenuto tasso variabile è scegliere un variabile con CAP, ma bisogna sempre valutarne il costo effettivo e se non sia alla fine più conveniente risparmiare il primo periodo con un variabile puro, per poi, qualora il valore del tasso variabile salisse oltre il fisso, richiedere subito una surroga a costo zero.

Una serie di considerazioni sul mutuo che è bene fare anche servendosi del comparatore MutuiOnline.it, dando uno sguardo ai migliori mutui prima casa che ogni giorni occupano le prime posizioni nella classifica delle offerte più convenienti del mercato.