Come funziona il database pubblico con i prezzi degli immobili

Conoscere le quotazioni immobiliari del quartiere, laddove non della singola via. È da sempre l’aspirazione di chi si appresta ad acquistare casa, anche se raramente è possibile ottenere riscontri in merito data la carenza di informazioni al riguardo.

L’Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate

In realtà, nel tempo è cresciuto ed è stato affinato il database pubblico dell’Omi, l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. È strutturato tramite file excel che contiene i prezzi, suddivisi per tipologia immobiliare e stato dell’immobile di tutti i comuni italiani. Il sistema viene aggiornato con cadenza semestrale.

Attualmente sono disponibili i dati relativi al primo semestre 2024 e sono liberamente scaricabili accedendo, con lo Spid o con la carta di identità elettronica, al sito dei servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, seguendo il percorso "Osservatorio del Mercato Immobiliare - Banche dati Quotazioni immobiliari".

Gli approfondimenti

Le quotazioni immobiliari semestrali indicano, per ogni delimitata zona territoriale omogenea di ciascun comune, un intervallo minimo/massimo, per unità di superficie in euro al mq, dei valori di mercato e locazione, per tipologia immobiliare e stato di conservazione. Quando per una stessa tipologia sono valorizzati più stati di conservazione è comunque specificato quello prevalente. In particolare, viene precisato nel portale: per box, posti auto e autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo; per negozi e centri commerciali, il giudizio Ottimo (O)/Normale (N)/Scadente (S) è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell’unità immobiliare.

“Si avverte che nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni Omi non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima”, viene precisato nelle pagine del portale, a scanso di equivoci. “Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuirgli”.

È possibile consultare le quotazioni in base a semestre, Provincia, Comune, zona Omi e destinazione d’uso, utilizzando o la tradizionale ricerca testuale, oppure la ricerca su mappa tramite il servizio di navigazione territoriale Geopoi, fruibile tramite tutti i browser.

Scaricando l’App Omi mobile è possibile, poi, ottenere le quotazioni relative a una singola via navigando sulla mappa.

La ripresa delle compravendite

La capacità di censire gli immobili consente a Omi di fornire un quadro costantemente aggiornato del mercato. Il consuntivo del secondo trimestre 2024 segnala un incremento delle compravendite a livello nazionale dell’1,2% rispetto allo stesso periodo del 2023, che riguarda - anche se con intensità leggermente diverse - tutte le aree territoriali. L’ammontare di coloro che hanno acquistato abitazioni ricorrendo a un mutuo ipotecario supera il 40%, dato in crescita rispetto a quanto rilevato nello scorso trimestre. Aumenta la quota di acquisti di prime case, circa il 71% nel secondo trimestre 2024, e solo il 6,4% delle abitazioni acquistate è di nuova costruzione. Nel mercato della locazione, le abitazioni con un nuovo contratto registrato nel secondo trimestre 2024 diminuiscono del 2,7% rispetto allo stesso trimestre del 2023. Sempre dalle rilevazioni Omi emerge che sono in crescita sia i contratti transitori (+1,3%), sia quelli agevolati per studenti con abitazioni locate per intero (+4,5%) e per porzione (+25,7%). Il canone complessivo aumenta, su base tendenziale, per tutti i segmenti e ammonta in questo trimestre a oltre 1,3 miliardi di euro.

L’aumento degli scambi riguarda tutti i tagli dimensionali, ma in particolare vengono compravendute soprattutto abitazioni di piccola grandezza, inferiore a 50 metri quadri e abitazioni molto grandi, oltre i 115 mq: entrambe le tipologie crescono del 2% circa. Infine, La quota di abitazioni acquistate da persone fisiche che hanno fruito dell’agevolazione fiscale “prima casa” si avvicina al 71%.