Canone concordato e IMU: come funziona la riduzione?

Introdotta nel 2012 in sostituzione dell’imposta comunale sugli immobili, l’IMU (imposta municipale propria) è l’imposta dovuta per il possesso di fabbricati. Non va versata per l’abitazione principale e per gli immobili ad essa equiparati, se non classificati nelle categorie catastali A1, A8 o A9. Con la Legge di Bilancio 2020 la Tasi è stata cancellata ed è stata accorpata di fatto all’Imu.

A versare l’Imu sono tutti coloro che risultano in possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli.

L’imposta è infatti obbligatoria per:

• i proprietari di fabbricati, terreni e aree fabbricabili;
• i titolari di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie;
• i locatari degli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria;
• i concessionari nel caso di concessione di aree demaniali;
• i coniugi assegnatari della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

L’Imu va pagata con modello F24 in due rate pari al 50% dell’imposta annua, ma è possibile versare anche un’unica rata pari al 100%.

Quali sono gli immobili esenti Imu?

A partire dal 2014, i possessori delle abitazioni principali accatastate nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e delle relative pertinenze sono esenti dal pagamento dell’Imu. L’imposta va versata, dunque, solo nel caso in cui l’immobile sia accatastato come “di lusso”.

Come si calcola Imu a canone concordato?

Tra le principali agevolazioni in materia di Imu c’è quella relativa alle abitazioni locate a canone concordato. L’imposta, in questi casi, viene calcolata applicando l'aliquota stabilita dal Comune per le abitazioni diverse da quella principale o per la specifica fattispecie in questione ed è ridotta al 75 per cento.

Che cos'è il contratto a canone concordato?

Disciplinato dalla legge numero 431/1998, il contratto di locale concordato prevede che le due parti del contratto (conduttore e locatore) si accordino su: durata del contratto, eventuali clausole e valore del canone.

Secondo quanto previsto dalla normativa, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Per calcolare il canone bisogna infatti considerare la zona e la fascia di oscillazione tra minimo e massimo corrispondente, nonché le varie peculiarità dell’alloggio.

Sotto la lente finiscono così alcuni elementi importanti relativi all’abitazione, quali: la classe energetica, la superficie catastale; la presenza di posti auto; la presenza di balconi e terrazzi, la presenza di box e cantine; la presenza di ascensori; lo stato di manutenzione della casa e dell’intero stabile. A condizionare il calcolo del canone vi è anche la presenza di servizi in prossimità dell’appartamento. In questi accordi vengono così fissati sia i valori massimi che minimi del canone di locazione in base alla zona della città e allo stato in cui versa la casa da affittare.

Nonostante con un contratto a canone concordato a trarne beneficio siano sia gli inquilini che i proprietari, capita sempre più spesso che - laddove la domanda è alta e i mercati sono vivaci - si opti per un contratto di affitto libero. In tale circostanza l’importo della locazione viene deciso liberamente dal proprietario e accettato altrettanto liberamente dall’inquilino, ma si rinuncia alle agevolazioni fiscali.

Con un contratto a canone concordato gli inquilini, infatti, pagano un canone più basso rispetto a quello di mercato e i proprietari possono ottenere tante agevolazioni fiscali, come la riduzione dell’Imu. I proprietari di casa beneficiano anche di una riduzione dell’imposta di registro pari al 30%. Inoltre, solo con i contratti a canone concordato, si può optare per la cedolare secca del 10%. Ciò può avvenire per i contratti d’affitto agli studenti universitari; nei Comuni in cui si registrano calamità naturali; nei Comuni densamente popolati e nei Comuni con mancanza di soluzioni abitative.

Un contratto a canone concordato ha una durata minima di 3 anni, a cui si aggiungono altri due di rinnovo automatico. Se si opta per una durata maggiore, anche i limiti minimi e massimi del canone applicabile aumentano in proporzione.