Bonus prima casa: tornano in vigore i termini pre-Covid

La notizia positiva è che l’emergenza è finita, o quanto meno si spera. Quella negativa è che il ritorno pieno alla normalità comporta la fine delle agevolazioni previste in quella stagione particolare delle nostre vite.

Per quel che concerne l’ambito immobiliare, l’avvio di novembre è coinciso con la ripresa dei termini previsti in relazione all’agevolazione prima casa.

Quali sono le agevolazioni prima casa

Il legislatore ha sempre avuto un occhio di riguardo per chi acquista la prima casa nella considerazione dell’importanza – per noi italiani – di vivere in un’abitazione di proprietà. Una caratteristica che resiste agli anni e ai tanti cambiamenti all’interno della società.

Se il cedente è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA, le somme da versare sono:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%, l’aliquota ordinaria prevista per le case dalla seconda in poi);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, le imposte da versare con i benefici prima casa sono:

• IVA ridotta al 4% (invece che 10%);
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Non è finita qui: l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a mille euro. Tuttavia, la somma effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o considerando il credito d’imposta per l’acquisto della prima casa.

In definitiva, per gli acquirenti si tratta di ottenere un risparmio tutt’altro che trascurabile, con benefici anche a livello di sistema, dato che viene spinta tutta la filiera nazionale dell’immobiliare e si incentiva l’ammodernamento del parco immobiliare, con benefici in termini di consumi energetici.

Le agevolazioni non sono ammesse per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Cosa è cambiato

Per usufruire di questi benefici occorrono condizioni chiare che escludano il sospetto di frodi o raggiri. Per questo sono previsti dei termini che per gli ultimi tre anni e mezzo sono stati sospesi, ma ora tornano in vigore.

In particolare, l’acquirente di una prima casa è tenuto a trasferire la propria residenza, entro 18 mesi dalla data del rogito di acquisto, nel comune nel quale è ubicata la casa oggetto di acquisto agevolato. Se al momento dell’acquisto era proprietario di un’altra casa, precedentemente acquistata con l’agevolazione prima casa, per usufruire dei bonus deve vendere quest’ultima entro un anno dal rogito del nuovo acquisto. Quanto al venditore di una casa comprata con l’agevolazione e poi alienata prima di cinque anni, deve comprare un’altra abitazione entro un anno al fine di non subire la decadenza dal beneficio fiscale ottenuto in sede di acquisto. Nei citati casi di riacquisto infrannuale, il contribuente matura inoltre un credito d’imposta.

Sforbiciata ai bonus casa

Questa misura si aggiunge alla stretta che il governo si appresta a introdurre per gli altri bonus casa con la manovra di Bilancio 2024 in via di approvazione. In particolare, si appresta a finire in soffitta la misura l’IVA dimezzata per le case sostenibili dal punto di vista ambientale. La misura, introdotta all’inizio di quest’anno, prevedeva la detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di immobili di nuova costruzione e in classe energetica A o B. L’addio all’agevolazione è stato fortemente criticato dalle associazioni di settore con la considerazione che in questo modo si fa marcia indietro sulla strada della transizione energetica, sacrificando una misura che impatta sui conti pubblici per una misura del tutto trascurabile, intorno ai 15 milioni di euro all’anno.