Acquisto di una casa su carta: come tutelarsi

Comprare una casa "sulla carta" equivale ad acquistare un immobile quando ancora non c’è fisicamente. L'appartamento potrebbe essere in corso di costruzione o addirittura soltanto in fase di progetto. Una scelta vantaggiosa sul fronte economico in quanto consente all’acquirente di poter risparmiare ma al contempo sono tanti anche i rischi che si corrono.

In passato sono molti coloro che hanno comprato una casa "sulla carta" e che poi si sono ritrovati con niente in mano, perdendo il denaro versato come acconto.

Come difendersi da possibili insidie

Con il decreto legislativo 14/2019 sono state aggiunte altre tutele per l’acquirente, come l’obbligo di inserire nell’atto di trasferimento la polizza assicurativa. Se tale informazione è assente, l’atto risulta nullo.

Un altro aspetto importante riguarda il contratto preliminare che va redatto come atto pubblico o come scrittura privata autenticata. Il preliminare, diventato obbligatorio nello scorso anno, deve presentare al suo interno una serie di dati, quali:

• la descrizione dell’immobile e  di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto; 
• le caratteristiche tecniche della costruzione con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti; 
• gli estremi del permesso a costruire; 
• l'indicazione di eventuali imprese appaltatrici; 
• la data relativa al termine dei lavori; 
• il prezzo totale e le modalità di pagamento; 
• gli estremi della fideiussione;
• le caratteristiche del capitolato e il Comune di ubicazione dell’immobile.

Il decreto legislativo 122/2005 prevede che il costruttore rilasci all’acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa, che va inserita necessariamente nel preliminare, a tutela delle somme versate o da versare sino al rogito.

Nel caso in cui l’impresa fallisse prima di aver concluso i lavori, l’acquirente potrà presentare le ricevute dei pagamenti fino a quel momento effettuati e avere indietro il denaro investito. Il costo della fidejussione risulta a carico dell’impresa che, a sua volta, può scaricarlo sul prezzo finale dell’immobile. Se l’impresa viene considerata a rischio da banche e da assicurazioni, il costo della fidejussione sarà molto più alto.

Il costruttore è tenuto anche a rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che per 10 anni tuteli il compratore in caso di danneggiamenti totali o parziali all’edificio o di gravi difetti dovuti alla costruzione. Ancora il costruttore, prima di procedere alla sottoscrizione del contratto di vendita, ha il dovere di ripartire il mutuo e l’ipoteca. Se il frazionamento manca, il notaio non può dare il via libera alla vendita dell’immobile.

Qualora si registrasse il fallimento e la successiva vendita all’asta dell’immobile, l’acquirente avrà il diritto di prelazione se l’immobile è adibito ad abitazione principale. Ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione, l’autorità che procede alla vendita dell’immobile provvede a dare immediata comunicazione all’acquirente, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni dal relativo provvedimento con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l’invito ad esercitare la prelazione.

Il fondo di solidarietà

Con il decreto legislativo 122/2005 è stato istituito un Fondo di solidarietà presso il ministero dell’Economia e delle Finanze per coloro che sono risultati vittime del fallimento di un costruttore. Il Fondo di solidarietà è costituito da una quota delle fideiussioni stipulate dalle imprese. A beneficiarne coloro che hanno versato somme di denaro o trasferito altri beni al costruttore come corrispettivo per l’acquisto o l’assegnazione dell’immobile da costruire.

L’accesso alle prestazione del Fondo è consentito nei casi in cui per il bene immobile risulti richiesto il permesso di costruire. La gestione del fondo è attribuita alla Consap che fa sapere che non pretendere il rilascio della fideiussione da parte del costruttore penalizza doppiamente la figura dell’acquirente, il quale da un lato non è garantito dalla fideiussione – nel caso in cui si verifichi una situazione di crisi del costruttore -  e dall’altro non ha diritto di accedere alle prestazioni del Fondo che, come sopra esposto, tutela solo le vittime dei fallimenti già verificatisi alla data del 21.7.2005.

Per restare sempre aggiornati e conoscere tutti i passi da fare per comprare un immobile, ti consigliamo di leggere la guida Come acquistare casa. Con MutuiOnline.it inoltre è possibile consultare quotidianamente la lista dei migliori mutui casa del giorno.