Benefici sulla prima casa: come ottenerli e quando si possono perdere

Quando si compra un immobile, uno dei vantaggi indiscussi deriva dall’acquistare come prima casa. Lo Stato prevede una serie di misure per andare incontro a chi detiene una prima proprietà, nel caso trasferisse in quell’immobile la residenza. 

È dell’anno appena passato una sentenza che stabilisce in 18 mesi dall’atto di acquisto il tempo utile per richiedere il trasferimento della residenza e qualora questa scadenza non fosse rispettata per cause non imputabili al cittadino che ha fatto richiesta, questo non perderà le agevolazioni.

È quanto è successo a una giovane donna di Roma, che avendo acquistato casa e fatto contemporaneamente richiesta di trasferimento di residenza, si era vista arrivare una risposta dal Comune dopo due anni e mezzo. Una sentenza, stabilita dalla sezione XVI della Ctr Lazio, ha dato ragione alla donna e stabilito come sia sufficiente la formalizzazione della domanda di trasferimento nei 18 mesi seguenti all’acquisto della casa per mantenere le agevolazioni sulla casa. 

Ma quanto si può risparmiare sulla prima casa e come? Vediamo quello che prevede la legge servendoci anche delle guide di MutuiOnline.it, il portale di comparazione che non solo fornisce le offerte di mutuo migliori del mercato, ma offre anche guide informative per arrivare preparati all’acquisto e all’eventuale stipula del mutuo. 

Le agevolazioni sull’acquisto della prima casa

È considerata prima casa ai fini Irpef quella destinata ad abitazione principale, in cui il contribuente o i suoi famigliari dimorano abitualmente. 

Bisogna prima di ogni cosa distinguere se l’acquisto avviene da un privato o da un’impresa: nel primo caso l’acquirente dovrà versare: 

• l’imposta di registro del 2%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Se l’acquisto avviene da impresa, le condizioni sono:

• Iva al 4%
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto di acquisto. 

L’immobile deve inoltre essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la residenza o la stabilisca, ma entro 18 mesi dal rogito. In alternativa, l’immobile può trovarsi nel luogo dove l’acquirente svolge la propria attività (anche di studio, di volontariato o sportive). Altra condizione fondamentale è che non si deve trattare di immobile di lusso, ma deve rientrare nell’elenco delle categorie ammesse alle agevolazioni. 

Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. 

Niente Imu e Tasi 

La Legge di Stabilità 2016 ha portato all’abolizione delle imposte IMU e Tasi sulla prima casa, ma solo se costituisce abitazione principale. Se invece si possiede per esempio un immobile di proprietà, ma la residenza è indicata in un'altra abitazione, l'Imu va comunque corrisposta. 

L’agevolazione sugli interessi del mutuo 

Chi acquista la sua prima casa o una pertinenza (garage o cantina) ricorrendo a un mutuo, usufruisce delle detrazioni sugli interessi passivi e sugli oneri accessori. Lo sconto fiscale è pari al 19% e va calcolato su un importo massimo di 4.000 euro. La stessa detrazione è valida anche se il mutuo è acceso in un momento differente all’acquisto dell’immobile, a condizione che l’acquisto stesso avvenga nei 12 mesi che precedono o seguono l’atto di compravendita. 

Nel caso in cui si decidesse di intestare la casa a entrambi i coniugi, ognuno di essi potrà portare in detrazione la propria quota, suddivisa secondo la percentuale di titolarità. 

Quando si perdono i benefici sulla prima casa

Bisogna prestare attenzione pur avendo ottenuto le agevolazioni prima casa, perché la legge prevede che quegli stessi benefici possano perdersi. Questo accade quando: 

• dopo 18 mesi non si è ancora provveduto a stabilire la residenza nel luogo in cui l'immobile è ubicato;
• l’abitazione è venduta o donata prima di 5 anni dalla data di acquisto, (salvo che non si provveda entro un anno ad acquistare un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale).

In caso di cointestazione della casa ai due coniugi, qualora dovessero separarsi, la legge dice che “la decadenza dall’agevolazione non può derivare dall’acquisto o dalla cessione di un immobile in sede di separazione consensuale”.