Quando si applica l'IVA agevolata sui lavori edili?

Secondo l’Agenzia delle Entrate, l’IVA agevolata al 10% sui lavori edili si applica in quattro ambiti principali:

• il recupero, il restauro e il risanamento del patrimonio edilizio;
• l’acquisto e la costruzione di box e posti auto pertinenziali;
• l’acquisto o l’assegnazione di immobili già ristrutturati;
• i mutui ipotecari finalizzati alla ristrutturazione dell’abitazione principale.

La disciplina delle agevolazioni fiscali è contenuta nell’articolo 16-bis del DPR 917/86 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) e ha subito importanti aggiornamenti con le Leggi di Bilancio 2025 e 2026.

Per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria su immobili a prevalente destinazione abitativa è prevista l’applicazione dell’IVA ridotta al 10% anziché al 22%.

La stessa aliquota si applica anche ai lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su qualsiasi tipo di immobile: in questo caso l’IVA al 10% copre tutte le prestazioni rese in base a contratti di appalto, compresi i materiali forniti dall’impresa.

IVA sui beni significativi: quando si applica il 22%?

Per la manutenzione ordinaria e straordinaria, esiste tuttavia un’eccezione importante legata ai cosiddetti “beni significativi”: ascensori, infissi, caldaie, apparecchiature di condizionamento, sanitari e impianti di sicurezza.

Su questi beni, l’IVA al 10% si applica solo fino a concorrenza della differenza tra il valore complessivo della prestazione e il valore dei beni significativi stessi. Sulla parte eccedente si paga l’IVA ordinaria al 22%.

Facciamo un esempio pratico: se il costo totale di un intervento di manutenzione straordinaria è di 10.000 euro e comprende infissi per un valore di 6.000 euro, l’IVA al 10% si applicherà sulla differenza (10.000 – 6.000 = 4.000 euro) e sui 4.000 euro restanti. Sul valore residuo degli infissi eccedente (6.000 – 4.000 = 2.000 euro) si applicherà l’IVA al 22%.

Restano esclusi dall’IVA agevolata:

• i materiali acquistati direttamente dal committente (e non tramite l’impresa appaltatrice);
• le prestazioni professionali (come quelle di architetti e geometri);
• le fatture emesse in regime di subappalto.

Detrazioni fiscali per il recupero del patrimonio edilizio

Il recupero del patrimonio edilizio comporta numerosi benefici e agevolazioni fiscali, sia nel caso in cui si tratti di singoli immobili sia di edifici condominiali. Secondo l’articolo 16bis del Dpr 917/86, meglio conosciuto come Testo unico delle imposte sui redditi, è prevista una detrazione IRPEF del 36% delle spese sino ad un massimo di € 48.000.

La Legge di Bilancio del 2019 ha stabilito che la percentuale di detrazione IRPEF fosse del 50% con un massimo di spesa di € 96.000 sino al 31 dicembre 2019. Vediamo allora le agevolazioni per le opere del patrimonio edilizio e in che cosa consistono secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate. Per ogni singola unità abitativa le detrazioni sono le seguenti: il 50% delle spese per un massimo di € 96.000 dal giugno 2012 al 31 dicembre 2019, mentre per le spese pagate dal 1 gennaio 2020 il 36% con un massimo di € 48.000.

Possono usufruire di questo tipo di detrazioni tutti i contribuenti che risiedono o meno in Italia, sia il proprietario del immobile sia il titolare del diritto reale di godimento, ossia coloro che hanno l’usufrutto, ma anche il locatario, imprenditori individuali e soci di cooperative. Possono avere diritto alla detrazione anche i familiari del convivente possessore dell’immobile, i coniugi separati assegnatari dell’immobile, i conviventi more uxorio, purché le fatture e i bonifici siano intestate ad essi.

L’IVA agevolata e la detrazione IRPEF spettano per i seguenti interventi su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze:

• manutenzione straordinaria: interventi volti a rinnovare o sostituire parti strutturali degli edifici, come l’installazione di ascensori, il miglioramento e la realizzazione di servizi igienici, la sostituzione di infissi e serramenti, il rifacimento di scale e tutti gli interventi finalizzati al risparmio energetico;
• restauro e risanamento conservativo: interventi per eliminare situazioni di degrado, adeguamento dei solai, creazione di aperture come le finestre per migliorare l’areazione dei locali;
• ristrutturazione edilizia: demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria, modifiche delle facciate, realizzazione di mansarde, creazione di nuove finestre e porte, realizzazione di servizi igienici.

Per le parti comuni di edifici condominiali, l’IVA agevolata e la detrazione spettano anche per i lavori di manutenzione ordinaria, come tinteggiatura, sostituzione pavimenti e rifacimento intonaci.

Dal 1° gennaio 2025, sono esclusi dalle agevolazioni gli interventi di sostituzione o nuova installazione di caldaie alimentate esclusivamente a combustibili fossili, come chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/2025. Restano incentivati gli impianti con pompe di calore, sistemi ibridi, microcogeneratori, generatori a biomassa e pompe di calore ad assorbimento a gas.

La detrazione IRPEF è prevista anche per l’acquisto o la realizzazione di posti auto pertinenziali. L’agevolazione può essere concessa solo per le spese sostenute per la realizzazione, dimostrabili tramite attestazione del costruttore.

Le condizioni affinché possa avvenire l’agevolazione sono le seguenti:

• deve esserci la proprietà;
• devono esserci le condizioni per un vincolo pertinenziale;
• l’impresa costruttrice deve documentare i costi relativi alla realizzazione dei parcheggi.

Al fine di avere la detrazione per l’acquisto di un box bisogna essere in possesso di:

• atto di acquisto preliminare di vendita in cui risulti la pertinenzialità;
• dichiarazione del costruttore dei costi di costruzione;
• il bonifico bancario relativo ai pagamenti.

Se invece si tratta di costruzione ex novo bisogna avere:

• concessione edilizia in cui si sottolinea il vincolo di pertinenzialità;
• i bonifici bancari relativi ai pagamenti.

Anche chi acquista immobili interamente ristrutturati da imprese di costruzione o cooperative edilizie può accedere alle detrazioni, purché l’acquisto o l’assegnazione avvenga entro 18 mesi dal termine dei lavori. La detrazione si calcola sul 25% del prezzo di acquisto risultante dall’atto. In questo caso, non è necessario effettuare i pagamenti con bonifico bancario.

Chi stipula un mutuo ristrutturazione o costruire l’abitazione principale può beneficiare di una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi e sugli oneri accessori, calcolata su un importo massimo di 2.582,28 euro. La detrazione spetta al soggetto che sottoscrive il mutuo e che diventerà proprietario dell’immobile.

Per ottenere l’agevolazione è necessario disporre della quietanza di pagamento degli interessi, del contratto di mutuo da cui risulti la finalità di ristrutturazione o costruzione e della certificazione delle spese effettuate.

Il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi antecedenti la data di inizio dei lavori o nei 18 mesi successivi e l’abitazione deve diventare quella principale entro 6 mesi dal termine dei lavori. Il sottoscrittore del mutuo e il proprietario devono essere la stessa persona. L’agevolazione è cumulabile con quella per gli interessi dei mutui per l’acquisto dell’abitazione principale.

Oltre all’IVA agevolata, chi ristruttura casa può beneficiare delle detrazioni IRPEF. Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026, la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha confermato un sistema a doppia aliquota:

• detrazione del 50% su un massimo di 96.000 euro per l’abitazione principale del proprietario o titolare di diritto reale di godimento;
• detrazione del 36% su un massimo di 96.000 euro per seconde case e altri immobili.

La detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Dal 2027 le aliquote si ridurranno progressivamente:

• 36% per l’abitazione principale con limite di 96.000 euro;
• 30% per gli altri immobili con limite di 96.000 euro.

Dal 2028 al 2033, l’aliquota scenderà al 30% per tutti gli immobili con un limite di spesa ridotto a 48.000 euro. Dal 2034, si tornerà al regime ordinario dell’art. 16-bis del TUIR con detrazione al 36% e limite di 48.000 euro.

Possono usufruire delle detrazioni tutti i contribuenti soggetti a IRPEF, residenti o meno in Italia:

• proprietari e titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione), locatari e comodatari (con detrazione al 36% nel biennio 2025-2026);
• imprenditori individuali per immobili non strumentali né merce;
• soci di cooperative;
• familiari conviventi del possessore (con fatture e bonifici a loro intestati);
• coniugi separati assegnatari dell’immobile;
• conviventi more uxorio.

Attenzione però ai contribuenti con redditi elevati. Dal 2025, infatti, chi dichiara oltre 75.000 euro sarà soggetto al nuovo tetto complessivo alle detrazioni previsto dall’articolo 16-ter del TUIR. Il limite massimo sarà pari a 14.000 euro per i redditi compresi tra 75.000 e 100.000 euro e scenderà a 8.000 euro oltre questa soglia, con importi modulati anche in base al numero di figli fiscalmente a carico.

Nel calcolo rientrano le singole quote annuali delle detrazioni legate ai lavori di ristrutturazione e non l’intero importo sostenuto per gli interventi. Restano invece escluse dal nuovo plafond le rate riferite a spese effettuate entro il 31 dicembre 2024.

Conoscere in anticipo i benefici fiscali disponibili per le ristrutturazioni edilizie, dall’IVA agevolata al 10% alle detrazioni IRPEF fino al 50%, è fondamentale per pianificare correttamente gli interventi e massimizzare il risparmio.

Le condizioni attualmente in vigore sono confermate fino al 31 dicembre 2026: chi sta valutando una ristrutturazione ha ancora tempo per approfittare delle aliquote più favorevoli prima che inizino a ridursi dal 2027.