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Quando ricorrere a una surroga?

La surroga è la procedura con cui si trasferisce un mutuo dall’originaria banca a un nuovo istituto di credito, al fine di ottenere condizioni più favorevoli.

Anche detta "portabilità del mutuo", consente di modificare i parametri del finanziamento come il tasso, lo spread, o la durata del vecchio mutuo.

Introdotta in Italia con la legge n. 40 del 2007, anche conosciuta come “Legge Bersani“, è stata successivamente modificata dalla Legge Finanziaria 2008 e ancora dal Decreto Legislativo n.141 del 13 agosto 2010, che ha di fatto trasferito la disciplina nel Testo Unico Bancario.

L’operazione di surroga non cancella la vecchia ipoteca, ma ne garantisce la portabilità sull’immobile, con l'importo del nuovo mutuo di surroga che deve necessariamente essere uguale al capitale residuo da rimborsare alla vecchia banca.

Nel caso il mutuo fosse destinato all’acquisto di una prima casa, il mutuatario mantiene anche il beneficio fiscale della detraibilità degli interessi passivi.

Quanto costa trasferire un mutuo?

Così come stabilito dall’art. 120 nei commi 4 e 6 del Testo Unico Bancario, la totale gratuità della surroga costituisce un diritto per il consumatore, mentre qualsiasi accordo contrario a tale gratuità è da considerarsi nullo.

La legge esclude anche che la surroga di un mutuo sia soggetta a penali o altri oneri di qualsiasi natura: “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi" (commi 450 e 451 della Legge Finanziaria 2008).

Al fine di agevolare l’operazione, il contratto di mutuo per surrogazione è stato sottoposto a una disciplina fiscale particolare, che rende il nuovo mutuo esente da:

  • imposta sostitutiva
  • imposta di registro
  • imposta ipotecaria
  • imposta sostitutiva di bollo.

A carico della banca subentrante saranno invece:

  • le spese di perizia
  • le spese di istruttoria
  • le spese per gli accertamenti catastali
  • le spese notarili
  • la polizza incendio e scoppio (surrogata insieme al mutuo con il passaggio del vincolo alla nuova banca).

L’unico costo previsto a carico del mutuatario è la tassa ipotecaria, imposta fissa pari a 35,00 euro dovuta per l’annotazione a margine dell’iscrizione, che resta comunque a carico della banca subentrante e, se previsto dalla nuova banca, il costo di incasso della rata.

Perché “traslocare” il mutuo?

Il motivo per cui si surroga un mutuo è principalmente uno: risparmiare. In buona parte dei casi la surroga viene utilizzata per passare da un tasso variabile a un tasso fisso, garantendosi così una rata costante lungo il corso del mutuo, o da un tasso fisso a un altro tasso fisso, con un Eurirs di mercato più basso. L’obiettivo può essere anche ottenere uno spread (margine di guadagno della banca) più conveniente, oppure accorciare la durata mantenendo la stessa rata.

Infine, il passaggio al nuovo mutuo può essere ancora più conveniente quando prevede spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, etc) minori o nulle rispetto al mutuo originario, permettendo così un risparmio aggiuntivo a quello ottenuto con la riduzione dello spread.

Quanto si può risparmiare con una surroga?

Trasferire il mutuo a una nuova banca può far risparmiare anche molto denaro. Solo per fare un esempio, i tassi fissi che dieci anni fa erano intorno al 6%, attualmente non superano – per le offerte migliori – l’1%. Ma senza andare troppo indietro nel tempo, anche se si surroga un mutuo di un anno fa, il tasso di interesse scende di almeno 1 punto percentuale.

Per una valutazione puntuale, MutuiOnline.it mette a disposizione il suo strumento di calcolo che simula la nuova rata ottenibile con un’operazione di surroga e consente di verificare subito il risparmio mensile.

I consigli per chi deve fare una surroga

Un tempo sconosciuta ai più, attualmente la surroga del mutuo è un’operazione diffusa e promossa da tutte le banche. Sono 5 i passi essenziali per arrivare ad ottenerla: verificare, valutare, informarsi, confrontare, contrattare.

VERIFICARE

È il primo fondamentale step: verificare le condizioni e i costi del mutuo in corso. Dall’ammontare della rata mensile, al tasso di interesse, lo spread della banca, le spese, la durata del piano di ammortamento, fino al capitale residuo.

VALUTARE

Perché si sta ricorrendo a una surroga? Cosa si intende ottenere con il nuovo mutuo e quali sono le condizioni che ci piacerebbe cambiare? Abbassare la rata, cambiare il tasso, ridurre la durata del mutuo senza far crescere il costo della rata: dobbiamo avere chiaro perché stiamo cambiando.

INFORMARSI

Difficile realizzare un bel risparmio e fare un affare se non si hanno le idee chiare sul mutuo che vogliamo ottenere. È il momento giusto per cambiare banca e mutuo? Come sono i tassi di interesse e quali sono le previsioni per il futuro? Quali le azioni intraprese dalla Banca centrale?

Forse sono nozioni troppo tecniche, ma consultare un sito come MutuiOnline.it può servire per trovare tutte le risposte spiegate in maniera semplice.

CONFRONTARE

Una volta definito con chiarezza quello che ci si aspetta ottenere con un’operazione di surroga, sarà fondamentale procedere alla ricerca della migliore offerta di surroga sul mercato e affidarsi a un consulente al fine di avere per tutta la durata dell’operazione di surroga un esperto che possa guidare nel passaggio al nuovo mutuo.

Comodamente da casa, ci si potrà poi servire di un comparatore che mette a confronto le migliori offerte degli istituti di credito, consultando l’elenco delle migliori surroghe ogni giorno oppure richiedendo un preventivo personalizzato.

CONTRATTARE

L’ultima mossa da fare, sarà quella di “fissare” il tasso di interesse con la banca. Specialmente se si tratta di un tasso fisso, che si determina in genere il giorno della chiusura della trattativa, varrà la pena tentare di “congelarlo”, visto che tra l’accordo di surroga e il rogito passerà almeno un mese.

Quali sono i tempi per concludere il passaggio alla nuova banca?

Il Testo Unico Bancario stabilisce il diritto del mutuatario alla massima celerità dell’operazione. La surroga del mutuo deve perfezionarsi “entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui il debitore ha chiesto alla nuova banca di acquisire dalla banca originaria l'esatto importo del proprio debito residuo”.

Se la causa del ritardo è imputabile alla banca originaria, questa dovrà risarcire al cliente l’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.

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