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Vola l’immobiliare di Milano

Milano è nel pieno di un vero e proprio boom immobiliare. Tra la concentrazione in città di molte aziende internazionali e i nuovi progetti di sviluppo, si assiste a una crescita importante delle compravendite, che traina verso l'alto anche i prezzi del residenziale.

28/01/2022
vista della città di milano
Andamento del mercato immobiliare di Milano

Prosegue la febbre del mattone a Milano. Secondo il terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare firmato Nomisma, nel 2021 i prezzi dell’immobiliare in Italia sono cresciuti nell’ordine dell’1,6% rispetto all’anno precedente, mentre nel capoluogo lombardo il progresso è stato nell’ordine del 4,1%.

L’istituto di ricerca bolognese attribuisce la tendenza al rialzo principalmente a due ragioni: la forte ripresa dell’economia nazionale (con Milano e hinterland interessata da una forte crescita delle nuove imprese) e una percezione positiva e credibile delle istituzioni politiche, un aspetto non così frequente nel nostro Paese.

Grazie a questo progresso, segnala l’Ipab (indice trimestrale dell’Istat), Milano fa segnare un +6,9% nel confronto a cinque anni, mentre se il paragone viene fatto a dieci anni si tratta dell’unico centro della Penisola a far segnare un calo a una sola cifra: -7,8%.

Anche se le condizioni di mercato sono molto diversificate in base ai quartieri: il nuovo in area di pregio nell’area meneghina arriva a 9.700 euro al metro, le case in periferia da riqualificare a 1.350 euro.

Prospettive rosee

Le stesse ragioni promettono di sostenere il mercato anche nel prossimo futuro, insieme con le nuove esigenze abitative emerse dall’esperienza pandemica. Con lo smartworking che in molti casi evolve da esperienza temporanea (dovuta all’emergenza sanitaria) a fenomeno strutturale, molte famiglie cercano soluzioni in grado di offrire anche uno spazio per il lavoro da casa.

Tornando allo studio, la stima è per un aumento dei prezzi 2022 nell’ordine del 3,6% a Milano e dell’1,9% a livello Italia. Nel 2023 il progresso atteso è rispettivamente del 3,8% e del 2,2%, mentre per il 2024 la seconda città italiana dovrebbe registrare un incremento nell’ordine del 3,5% e la Penisola nel suo insieme fermarsi al +2%. Di fatto, dunque, la forbice è destinata ad ampliarsi.

La differenza di passo non è dovuta solo al fatto che il capoluogo lombardo venga premiato per la crescente efficienza – dagli aspetti amministrativi alla burocrazia, ai trasporti -, ma anche alla trasformazione urbana in atto in città. In uno scenario molto dinamico sul fronte delle nuove costruzioni, anche la domanda più esigente trova risposte ai suoi bisogni, e per questa ragione è disposta a riconoscere un extra-prezzo.

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Lusso in testa

Non è un caso, allora, se a trainare il mercato sia soprattutto il segmento lusso. Nel 2021 le transazioni relative alle abitazioni di pregio sono cresciute del 28,1% rispetto all’anno precedente, più del 25,7% di progresso messo a segno dal mercato residenziale nel suo insieme.

Storicamente a Milano gli immobili prime sono concentrati all'interno della Cerchia dei Navigli e, più esternamente, nel centro allargato, limitatamente agli edifici di grande valore architettonico.

Le agenzie immobiliari specializzate nel segmento segnalano che, nonostante i grandi progetti che abbiano riguardato alcuni quartieri come Citylife e l’area delle ex-Varesine (dove si trova, tra gli altri, il Bosco Verticale), oggi solo il 10,3% delle case in vendita a Milano rientra nelle categorie di pregio e questo offre spazi per un’ulteriore rivalutazione dei prezzi.

Rischio bolla?

Detto dello scenario, è legittimo porsi l’interrogativo se tutto ciò non crei le condizioni di un rischio bolla speculativa, il cui scoppio finirebbe col produrre danni di rilievo.

Al momento questo pericolo sembra remoto, a leggere i risultati dall’Ubs Global Real Estate Bubble Index 2021. Lo studio accreditato a livello internazionale segnala che le situazioni più a rischio nel mondo oggi riguardano Francoforte, Toronto e Hong Kong, con Monaco e Zurigo che non se la passano molto meglio. Ma la sopravvalutazione riguarda tutte le grandi città statunitensi, oltre a Tokyo, Sydney, Ginevra, Londra, Mosca, Tel Aviv e Singapore.
Madrid, Milano e Varsavia sono invece le città che spiccano per avere valutazioni in linea con il mercato.

A cura di: Luigi dell'Olio

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