Vento di ripresa per il mercato immobiliare

Più che i dati, contano le tendenze. Dall’osservatorio di Tecnocasa emergono segnali di risveglio per il mercato immobiliare residenziale italiano, il che sorprende positivamente se si considera che questi risultati sono stati conseguiti senza poter contare sulla spinta della Bce. Infatti, l’Eurotower ha avviato il taglio dei tassi ufficiali a giugno e i primi effetti non potranno che vedersi per fine 2024 o, meglio ancora, i primi mesi del 2025.

Compravendite ancora in frenate, ma la svolta è vicina

Dopo che il 2023 si è chiuso con compravendite in calo del 9,7% rispetto all’anno precedente, il primo semestre del 2024 ha limitato la contrazione al 2,8%. Nelle città capoluogo la contrazione dei volumi è stata del 3,8%, in quelle non capoluogo del 2,3%.

Se si considera il solo secondo trimestre, le transazioni sono salite del +1,2%, con un maggior dinamismo delle compravendite supportate da mutuo. A questo proposito va ricordato che, come segnalato dall’Osservatorio mensile di MutuiOnline.it, i tassi dei finanziamenti legati all’acquisto delle abitazioni sono scesi sensibilmente già nella prima metà del 2024, sull’attesa dell’allentamento monetario da parte della Banca centrale europea.

Focus sugli immobili a basso consumo

Tecnocasa segnala che la domanda è concentrata sulle soluzioni efficienti, a cominciare da quelle che garantiscono un consistente risparmio. “Il mercato continua a soffrire di un’offerta limitata, spesso di bassa qualità, anche a causa di uno sviluppo edilizio che non tiene il passo della domanda”, spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del network immobiliare. “Si conferma, in questa prima parte del 2024, l’interesse per l’investimento immobiliare ma, in alcune città si segnala un ridimensionamento, in particolare degli acquisti da destinare agli affitti brevi”.

Riprendono quota i prezzi, focus sui mutui green

Le grandi città hanno chiuso il semestre con un aumento dei prezzi nell’ordine dello 0,9%, con il risultato migliore spetta a Firenze con +3,2%. Milano registra un +1,3% e Roma un +0,6%. Mentre l’hinterland delle grandi città e i capoluoghi di provincia chiudono con +1,0% nel confronto annuo. Tra i capoluoghi i cui prezzi sono cresciuti più della media si segnalano Siracusa, Ferrara, La Spezia e L’Aquila.

Valori in ascesa anche per le abitazioni di nuova costruzione che chiudono con un aumento dell’1,1%, con i prezzi spinti dal desiderio di contenere l’esborso in bolletta e in vista della direttiva Case Green, che obbligherà a ristrutturazioni radicali sugli immobili più vetusti. “In questo semestre la nostra rete ci ha segnalato un’attenzione crescente verso la certificazione energetica dell’immobile, spinta anche dai mutui green”, sottolinea Megliola. La quale sottolinea che non sempre i potenziali acquirenti riescono ad accedere all’acquisto di una nuova costruzione, sulla quale incide ancora il peso importante dei costi di costruzione.

Guardando in prospettiva, gli analisti si attendono un bilancio dell’intero 2024 con una leggera contrazione degli scambi e una crescita dei prezzi tra +1% e +3%. I ribassi dei tassi, spiegano gli autori del report, sono un’iniezione di fiducia per i potenziali acquirenti che, visti anche i livelli elevati raggiunti dai canoni di locazione, potrebbero spingersi verso l’acquisto.

Una componente da tenere monitorata è quella relativa ai tempi di vendita, che a luglio si è confermata a 105 giorni, in linea con quanto rilevato dodici mesi prima. Bologna e Milano sono le città in cui si vende più velocemente, rispettivamente 68 e 81 giorni. I tempi più lunghi si segnalano a Genova, 138 giorni, seguita da Palermo con 128.

Infine, lo sconto medio non ha subito importanti variazioni e si è attestato all’8%, quota su cui ormai si è stabilizzato da tre semestri. I livelli cambiano se si analizzano le diverse tipologie immobiliari. A seconda della vetustà dell’immobile si registra un ribasso maggiore per le tipologie usate (-8,1%): spesso necessitano di lavori di ristrutturazione, motivo per cui si tratta maggiormente il prezzo.