Tra i mutui crescono importi e loan to value

Come sono cambiati i mutui in Italia nel corso degli ultimi 20 anni? A questa domanda risponde un’analisi condotta dall’Osservatorio Qualis- Managing General Agent in Italia, dal quale emerge tra le altre cose un incremento del loan to value nell’ordine del 6,6%.

Un mutuo su quattro supera l’80%

Attualmente circa il 25% dei mutui concessi in Italia supera l’80% del valore dell’immobile finanziato, un valore che è cresciuto nel tempo evidentemente per la crescita dei prezzi delle case, a fronte di stipendi che hanno faticato a tenere il passo.

Nel periodo 2003-2023, l’importo medio del mutuo è passato da 103 mila a 122 mila euro. Inoltre, mentre dal 2003 al 2016 i mutui a elevato loan to value hanno finanziato maggiormente i giovani under 36, il 2017 è stato il primo anno in cui i mutuatari sopra questa soglia hanno raggiunto una quota maggiore. Una tendenza poi bilanciatasi nel corso degli ultimi due anni, con una penetrazione del target over 36 che ha pareggiato il target giovani.

Del resto, in Italia, così come in molti altri Paesi europei, si assiste a un aumento medio dell’età di acquisto della casa. Infatti, nel ventennio considerato vi è stata una crescita dell’età media dei mutuatari, particolarmente accentuatasi nell’ultimo periodo e che quest’anno ha toccato i 38 anni.

La quota di mutui a elevato finanziamento è diminuita tra i più giovani, ma va detto che nell’ultimo triennio questo target ha ricevuto importi di mutuo più alti rispetto agli over 36, a conferma di una domanda crescente da parte di questa categoria di richiedenti. Sono soprattutto coloro che vivono nel Settentrione a chiedere finanziamenti elevati rispetto al costo d’acquisto, mentre l’area che ha visto crescere maggiormente la quota nell’ultimo ventennio è stato il Centro. Guardando nello specifico al target under 36, le regioni che dal 2003 hanno erogato maggiormente ai giovani sono Emilia-Romagna, Friuli-Venezia Giulia, Lombardia, Piemonte, Toscana e Veneto.

Mutui giovani, si cambia

A proposito dei giovani, a partire dal 1° gennaio prossimo, la legislazione di favore prevista per gli under 36 non includerà più l’applicazione delle esenzioni fiscali relative alle compravendite.

Dunque, tornerà l’obbligo di versare le imposte di registro, ipotecaria, catastale e sostituiva e non si avrà più diritto al credito di imposta sull’Iva (in caso di immobile acquistato da costruttore).

Vengono invece prorogate le garanzie sui mutui per l’acquisto a patto che riguardino la casa di abitazione e che la richiesta arrivi da persone con meno di 36 anni e un Isee inferiore ai 40 mila euro. L’agevolazione consiste nella garanzia pubblica fino all’80% del finanziamento (per un massimale di 250 mila euro), con l’obiettivo di spingere le banche a concedere mutui fino al 100% del valore dell’immobile, grazie alla possibilità di prendersi il rischio solo per il restante 20%.

Finanziamenti per due-terzi del valore

Ma a quanto ammontano i finanziamenti rispetto al valore degli immobili? A questa domanda risponde l’Osservatorio periodico di MutuiOnline.it, dal quale emerge che a ottobre il loan to value si è attestato al 67%, in arretramento di due decimali rispetto al terzo trimestre dell’anno. Troppo poco per poter tirare delle conclusioni in merito.

Allungando l’orizzonte di osservazione, invece, emerge invece che nel primo trimestre del 2020 si è raggiunto un minimo del 62,3%, per poi avviare una crescita fino al 71,5% nel primo trimestre 2022. Da quel momento in avanti ha preso il via un trend discendente, ma senza strappi. Questi andamenti possono essere letti più che in relazione alle quotazioni immobiliari, alla luce dell’andamento congiunturale. Quando l’economia frena, i mutuatari diventano più prudenti nelle richieste di finanziamento e viceversa.