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Roma: prezzi case in discesa, tiene il Centro storico

La pandemia e le conseguenti misure restrittive hanno influito sul mercato immobiliare di Roma, che ha archiviato il primo semestre con un calo dei prezzi dell’1,5% e del numero delle compravendite del 19,3%. Sempre vivace l’interesse per le abitazioni nel Centro storico.

03/12/2020

La pandemia da coronavirus non ha risparmiato nemmeno il mercato immobiliare di Roma che, anche dopo un primo semestre in salita, resta comunque dinamico (soprattutto nel Centro storico) e promettente di buon affari.

Gli acquisti della prima casa sono dettati prevalentemente dalla ricerca di soluzioni migliorative e con al centro la qualità delle abitazioni. L’attività nel post-lockdown è infatti vivace: le richieste di acquisto e di locazione sono numerose e i venditori, secondo l’analisi di Tecnocasa, sembrano più risoluti nell’accettare le proposte dei potenziali acquirenti. In una città con le caratteristiche ‘storiche’ come quelle della capitale, sono fondamentali l’ascensore, la panoramicità, lo spazio esterno e la luminosità.

-1,5% le quotazioni medie nel primo semestre

Per gli immobili di pregio si possono toccare anche top prices di 14-15 mila euro al mq raggiungibili, ad esempio, in Piazza di Spagna.

A parte queste particolari situazioni, nella prima parte del 2020 i valori immobiliari di Roma hanno proseguito sulla scia discendente in atto dal 2011, perdono l’1,5% rispetto ai primi sei mesi dello scorso anno, mentre la media delle grandi città ha visto prezzi in aumento dell’1%.

Particolarmente penalizzate le zone Roma Sud (-2,7%), Villa Ada-Monte Sacro (-1,7%), Monteverde-Aurelio (-1,5%) e Cassia-Torrevecchia (-1,4%). Su un terreno negativo anche il Centro (-1,3%) e Policlinico-Pietralata (-1,3%), mentre sono riuscite a limitare i danni le aree San Giovanni-Roma Est (-0,9%) e soprattutto i quartieri Prati-Francia (-0,3%).

107 giorni per chiudere una compravendita

Tra gennaio e giugno – secondo un’elaborazione di Tecnocasa su fati dell’Agenzia delle Entrate - le compravendite residenziali nella capitale sono state 13.461, in calo del 19,3% tendenziale. L’impatto del Covid-19 e delle misure restrittive hanno inciso anche sui tempi di vendita: nel primo semestre per chiudere un’operazione sono stati impiegati in media 107 giorni.

La domanda si è focalizzata sui trilocali con il 46,9% delle richieste, a seguire i bilocali con una quota del 29,9%. La disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è compresa tra 250 e 349 mila euro nel 24,4% dei casi e tra 170 e 249 mila nel 22,8% dei casi. Rispetto allo scorso semestre da segnalare un lieve aumento della percentuale di acquirenti con disponibilità oltre i 250 mila euro.

Non di meno molti acquirenti oggi puntano sempre di più sugli immobili da ristrutturare, sia perché hanno la possibilità di sfruttare tutte le agevolazioni fiscali varate dal Governo sia perché, se dovessero chiedere un mutuo, possono beneficiare di tassi di interesse che continuano a girare sui minimi storici. In questo caso pochi sanno che si può accendere un mutuo per ristrutturazione, con l’obiettivo di vare un investimento sul lungo termine.

Nel Centro calano gli investimenti

Nel Centro storico l’attività sul mercato immobiliare non ha perso il suo ritmo anche dopo il lockdown, come rivela la stabilità sia delle quotazioni medie (rispetto allo scorso anno) sia i tempi di vendita (sostanzialmente invariati dai livelli pre-Covid).

Da rilevare però che l’emergenza sanitaria ha comunque congelato la domanda per investimento, che in questa area della capitale era spesso focalizzata sulla realizzazione di B&B e affittacamere. Buona la domanda di immobili di prestigio da parte di famiglie. A parte i top prices di Piazza di Spagna, in piazza del Popolo e via del Babuino le quotazioni toccano 8-9mila euro al metro quadrato.

L’attenzione su Cassiodoro, Tacito e Piazza Cavour

Nelle altre zone del Centro i prezzi scendono mediamente a 5-6mila euro, per toccare 7-8mila euro/mq per quelle in via Veneto, Piazza Navona e Fontana di Trevi. Intorno al Pantheon e al Ghetto Ebraico non si superano gli 8mila/mq per le soluzioni da ristrutturare, con punte di 10mila per quelle in buono stato.

Le vie più apprezzate sono Cassiodoro, Tacito e Piazza Cavour, dove si concentrano palazzi in stile umbertino (da ristrutturare) con quotazioni di 6-7mila/mq. Chi ha un budget più contenuto si sposta verso la zona di piazza Fiume (non lontana da via Veneto), dove si segnalano valori per case in buono stato di 6mila euro/mq. La domanda di prima casa è concentrata anche in zona Prati, in particolare su via Cola di Rienzo dove si segnalano prezzi di 5-7mila/mq.

Prezzi in ascesa a Esquilino, Santa Croce, Manzoni e Vittorio E.

Sono in aumento le quotazioni nell’area Esquilino, Santa Croce in Gerusalemme, viale Manzoni e piazza Vittorio Emanuele, che in passato ha sempre avuto una forte domanda di case da destinare ad uso turistico.

Attualmente questo tipo di domanda è in forte calo e lascia spazio a richieste di tipo residenziale e migliorativo. Si stanno muovendo soprattutto famiglie alla ricerca di trilocali. Penalizzate le zone vicine alla Stazione Termini dove, i prezzi più contenuti (2500-3000 euro/mq), hanno attirato da sempre gli investitori. Apprezzate per la tranquillità e l’offerta di servizi viale Manzoni, via San Quintino e Santa Croce, dove un buon usato dei primi del ‘900 si vende a 4200-4500, mentre valori leggermente più elevati si segnalano su via Conte Verde in direzione Merulana.

Ricercati stabili liberty a Coppedè

Un lieve calo dei prezzi ha interessato l’area Trieste–Villa Torlonia-Coppedè poiché, pur con una domanda molto sostenuta, l’offerta è abbondante. Sono infatti tanti quelli che vendono per realizzare un acquisto migliorativo.

A comprare invece sono soprattutto professionisti alla ricerca della prima casa di pregio e una minor parte si rivolgono alla zona grazie alla vicinanza con la Luiss. Questi investitori hanno rallentato le ricerche causa Covid, anche se ci sono state famiglie che hanno comprato piccoli tagli per i figli studenti. Sul segmento di pregio si cercano case oltre i 180 mq, tassativa la presenza di un terrazzo e soprattutto in un palazzo d’epoca. Apprezzati, per questo, stabili liberty per i quali si raggiungono 9mila euro/mq nel quartiere Coppedè.

A cura di: Fernando Mancini

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