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Rischio salasso per i mutui seconda casa

L'obiettivo è minimizzare il rischio che le banche possano finire gambe all'aria, con tutto ciò che ne consegue per l'economia reale, ma nei fatti a pagarne le conseguenze sarebbero soprattutto i mutuatari seconda casa, che dovrebbero fronteggiare un rialzo dei tassi.

09/05/2022
sacco con scritta tassa e monete
Riforma degli accantonamenti per gli istituti di credito

Questa volta non c’entrano i tassi, che pure costituiscono una variabile da considerare con grande attenzione nelle settimane a venire. La minaccia arriva piuttosto da Bruxelles, ovvero dal legislatore europeo. Infatti, in sede comunitaria si discute della possibilità di modificare il regolamento Ue 575/2013, che definisce i requisiti prudenziali ai quali devono attenersi gli istituti di credito nel momento in cui concedono un finanziamento finalizzato all’acquisto di un immobile non destinato a uso di residenza. Infatti, per ogni prestito (quindi un’uscita per la banca), occorre accantonare una cifra a copertura del rischio di insolvenza.

Cosa cambia

Attualmente la normativa comunitaria distingue tra immobili residenziali e non, stabilendo che se il finanziamento riguarda i primi, le banche sono tenute ad accantonare una somma minore. La proposta di modifica punta a riservare il trattamento di favore solo alle abitazioni che siano anche residenza del debitore, o che siano detenute da investitori o enti sociali che destinano l’immobile alla locazione. Una terza possibilità è che si tratti di un immobile residenziale produttivo di reddito detenuto da privato, il che presuppone che il mutuo sia legato all’acquisto di una casa già affittata.

Fuori da questi casi, l’accantonamento per la banca sarebbe maggiore. Quest’ultima vedrebbe, dunque, crescere il costo del prestito, e inevitabilmente si produrrebbe a catena un rialzo del tasso finale a carico del mutuatario.

Costi maggiori

Rispetto al differenziale attuale, che si aggira tra lo 0,2% e lo 0,3%, questa modifica regolamentare implicherebbe un costo per i finanziamenti seconda casa di almeno un punto e mezzo, secondo le prime stime degli analisti. Un limite che si andrebbe ad aggiungere al fatto che oggi i finanziamenti sulle seconde case sono già penalizzati fiscalmente: pagano un’imposta del 2% della somma prestata (0,25% prima casa) e non danno la possibilità di detrarre gli interessi dalla dichiarazione dei redditi.

La bozza di modifica del regolamento Ue dovrebbe approvare nel Parlamento europeo a fine maggio e pertanto i mesi estivi potrebbero risultare decisivi per approvare o respingere il provvedimento richiesto a gran voce dalla Bce, che ha la vigilanza sul sistema bancario dell’Eurozona.

La modifica peserebbe in Italia più che altrove, considerato che da noi si avvicina anche la riforma del Catasto, che secondo molti osservatori potrebbe portare a un incremento generalizzato delle imposte.

Il mercato delle seconde case

Il segmento delle case per vacanza o investimento sta conoscendo una nuova primavera dall’avvio della pandemia. Infatti, secondo rilevazioni di Fiaip, le compravendite di settore nel 2021 sono state 180mila e non solo costituiscono il 44% in più rispetto al 2020, ma anche un numero superiore del 30% rispetto al 2019.

Diverse le ragioni alla base di questa tendenza. Per alcuni conta la paura dei contagi, che sono più numerosi nelle città affollate rispetto ai territori di campagna e di montagna. Per altri l’opportunità di lavorare – almeno una parte della settimana – in smart working, con le abitazioni nei luoghi di vacanza preferite a quelle ubicate in città. In terzo luogo conta la riscoperta dell’investimento immobiliare, in uno scenario caratterizzato da inflazione elevata e grande incertezza sul fronte degli investimenti azionari e obbligazionari.

Chi compra una seconda casa deve fare i conti con una fiscalità più gravosa. Infatti, occorre pagare l’imposta di registro proporzionale del 9% (sul totale del prezzo sborsato per l’acquisto dell’immobile), oltre all’imposta ipotecaria e a quella catastale, entrambe fisse a 50 euro. Inoltre, questi immobili sono soggetti sia a Imu, sia alla Tari.

Venezia la più ambita

Secondo lo studio internazionale “The top 10 places to purchase a second home around the World”, il luogo più ambito per l’acquisto di una seconda casa è Venezia, che precede Paphos (Cipro). A distanza arrivano ci sono Abu Dhabi (location in forte espansione) e Dubai (in leggera contrazione), davanti all’arcipelago di Madeira in Portogallo.

Quanto alle priorità per chi sta cercando una casa-vacanze, al primo posto viene indicata la possibilità di trascorrere del tempo all’aria aperta, in località che offrano svaghi e attrazioni. Segue la sicurezza, con la possibilità di contare su tassi di criminalità contenuti.

A cura di: Luigi dell'Olio

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