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Perché è tornata la febbre del mattone

Le nuove esigenze abitative imposte dalla pandemia e dal conseguente decollo dello smart working, la ripresa dell'economia e il ritorno dell'inflazione spingono il mercato immobiliare italiano, con i mutui che restano su livelli estremanete convenienti.

14/02/2022
prezzi
Crescono le compravendite immobiliari

Ci sono i giovani, che finalmente riescono ad accendere un mutuo grazie alle nuove normative. Le famiglie che una casa ce l’hanno già, ma vogliono cambiare perché la pandemia ha modificato modo di lavoro e necessità abitative.

E poi ci sono coloro che guardano con preoccupazione alla fiammata inflazionistica in corso e per questo decidono di investire nell’asset rifugio per eccellenza. Sta di fatto che, dopo anni di incertezza, l’Italia è alle prese con una grande passione per l’immobiliare, con prezzi e compravendite inevitabilmente influenzati.

Le intenzioni d’acquisto

Secondo un’analisi di Nomisma, in Italia ci sono 3,3 milioni di famiglie intenzionate ad acquistare casa nell’arco dei prossimi dodici mesi. Non tutte lo faranno, ma il dato fa comunque impressione, soprattutto se si considera che già oggi tre famiglie su quattro abitano in una casa di proprietà, un livello che ha pochi pari nel resto del mondo.

Lo studio segnala un crescente interesse rispetto al passato per immobili ubicati nelle periferie delle grandi città o in provincia e per le soluzioni oltre il classico trilocale. Segno evidente del fatto che in molti casi si tratta di nuclei familiari che hanno già una casa, ma che dopo l’esperienza pandemica hanno iniziato a praticare il lavoro da remoto e per questa ragione hanno bisogno di un locale in più.

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Compravendite in crescita

Secondo le stime della Fiaip (federazione che rappresenta la filiera di settore), il 2021 si è chiuso con circa 710mila compravendite in ambito residenziale, vale a dire il 27% in più rispetto al 2020, con un progresso del 18% rispetto al 2019. Una tendenza destinata a trovare conferma nell’anno in corso, con Nomisma che si attende un dato intorno alle 740mila transazioni contro una media di 520mila nell’ultimo decennio.

Su questo trend incide anche l’accumulo di risparmi (260 miliardi di euro) delle famiglie in questo biennio pandemico, con la scelta di destinarne una quota consistente al mattone ora che sta tornando il carovita.

Cosa aspettarsi dai prezzi

Dopo che tra il 2010 e il 2020 i prezzi degli immobili in Italia sono calati del 15%, contro il +26% registrato a livello europeo, il 2021 è stato il primo anno di ripresa, stimata (in attesa di dati definitivi) intorno al 2%.

Fiaip per l’anno in corso si attende un’ulteriore crescita tra il 2 e il 4% e Fimaa si spinge fino al 5%, mentre Tecnocasa è più prudente, indicando un range di progresso tra l’1 e il 3%.

Molto dipenderà anche dall’andamento dello scenario macroeconomico nei mesi a venire. Fin qui le banche hanno mostrato di voler confermare l’atteggiamento accomodante degli scorsi anni e l’incremento della garanzia pubblica sugli acquisti degli under 36 crea nuove opportunità a una fascia di popolazione che fin qui spesso si vedeva respinta la richiesta di finanziamento. Quanto ai tassi sui mutui, rispetto alle medie storiche restano su livelli eccezionalmente bassi, anche se sul fisso nelle ultime settimane vi sono stati piccoli incrementi. Finora la Bce ha fatto sapere che non inizierà ad alzare i tassi ufficiali prima del 2023, anche se l’elevata inflazione persistente inizia a scalfire le certezze dell’Eurotower.

Se la situazione su questi fronti resterà non dissimile da quella attuale, è verosimile attendersi un mercato ancora molto frizzante, complice la forte domanda d’investimento. Secondo un recente report, gli immobili presenti nelle grandi città offrono in media un rendimento 5% annuo lordo, con picchi del 6,1% a Verona, del 6% a Genova e Palermo, mentre più limitati sono gli spazi di rivalutazione a Milano (4,1%) e Firenze (3,1%).

In genere, chi investe nel settore immobiliare non guarda però solo ai rendimenti da locazione, ma anche alla rivalutazione del capitale. Dal 1998 al primo semestre 2021, analizzando le grandi città italiane, risulta una rivalutazione del 38,2%. Quella che si è rivalutata maggiormente è stata Milano con 107,7%, seguita da Firenze con il 66,0% e Napoli con 64,3%.

A cura di: Luigi dell'Olio

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