Nuovo obbligo per chi affitta a breve termine: il CIN e le sanzioni per chi non lo espone

Diventati un fenomeno non solo delle grandi, ma anche delle piccole città, gli affitti brevi hanno registrato un’impennata della domanda in Italia del 199% negli ultimi 5 anni. Questo accade ormai non solo a Milano, Roma, Firenze e Napoli (Trieste, ad esempio, nell’ultimo anno ha fatto registrare +36%), ma anche nei centri più piccoli dove l'affitto a breve termine diventa una soluzione per i più giovani in attesa che i tassi dei mutui si abbassino ancora.

E per un fenomeno che dilaga in maniera impressionante mettendo in crisi il mercato immobiliare, la regolamentazione si rafforza insieme al controllo fiscale. L’ultima novità è la norma entrata in vigore lo scorso settembre che introduce il Codice Identificativo Nazionale (CIN), da esporre sia sugli immobili che sugli annunci online in aggiunta al codice regionale già richiesto in molte aree.

L’adozione non è stata immediata perché solo il 38,08% delle strutture ha ottenuto il CIN entro la fine di settembre, un dato che sottolinea la lentezza del processo, anche se considerato comunque positivo dal Ministero del Turismo, che evidenzia come le sanzioni non siano ancora operative e l’adeguamento sia iniziato da poco tempo.

La situazione nelle Regioni italiane

I dati mostrano una forte disparità tra le diverse regioni italiane nell’adozione della nuova normativa. E se la Basilicata si distingue come la regione più virtuosa, con il 59,92% degli immobili già dotati di CIN, seguita da Lombardia (43,78%) e Molise (40,09%), altre regioni registrano percentuali decisamente più basse.

Il Friuli-Venezia Giulia è il fanalino di coda, con solo il 13,10% di adesioni, preceduta da Valle d’Aosta (25,54%), Marche e Liguria (entrambe al 28,87%).

Le conseguenze del mancato adeguamento

Le sanzioni per il mancato adeguamento scatteranno dal 2 gennaio 2025, ma già entro il 2 novembre 2024 ogni struttura dovrà essere dotata del CIN. I proprietari che non rispetteranno l’obbligo rischiano multe salate, che variano da 800 a 8.000 euro. La non conformità potrebbe comportare la sospensione della struttura dalle piattaforme di prenotazione online come Airbnb e Booking.com, coinvolte attivamente nel processo di controllo: dal 2025, in conformità con la direttiva europea Dac7, queste piattaforme dovranno inviare al Fisco i dati relativi alle transazioni e segnalare eventuali strutture non in regola con rimozione degli annunci.

Le complicazioni per il settore

L’introduzione del CIN accresce la difficoltà del quadro normativo degli gli affitti brevi, poiché le nuove regole si sommano a quelle già esistenti a livello locale. Molti proprietari si trovano quindi a dover fare i conti con una burocrazia che impone più passaggi: prima la richiesta del codice locale, poi l’iscrizione nella Banca Dati Nazionale e infine l’ottenimento del CIN.

Il Mitur ha spiegato che prima di ottenere il nuovo codice identificativo nazionale (CIN) per gli affitti brevi è necessario richiedere quello regionale o provinciale. Una volta avuto, il proprietario avrà a disposizione ulteriori 60 giorni per avere il CIN, per un complessivo di 120 giorni dalla pubblicazione dell’avviso di entrata in funzione della piattaforma del Ministero, datata a lunedì 2 settembre.

La Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive, operativa dal 3 settembre 2024, è lo strumento attraverso il quale vengono registrate tutte le informazioni relative alle strutture adibite agli affitti brevi. Questa banca dati centralizza le informazioni raccolte a livello locale e le rende accessibili su scala nazionale, facilitando il monitoraggio e il controllo fiscale.

Oltre a fornire i dati catastali dell’immobile, i proprietari devono dichiarare la conformità della struttura a una serie di nuovi requisiti, tra cui l’installazione di estintori, rilevatori di fumo e gas combustibili e dispositivi anti-monossido di carbonio. La mancata installazione di questi dispositivi di sicurezza comporta ulteriori sanzioni, comprese tra 600 e 6.000 euro.

Obiettivo: contrastare l’evasione fiscale

Il fine ultimo delle nuove normative introdotte è combattere l’evasione fiscale nel settore degli affitti brevi, un mercato che negli ultimi anni ha visto una crescita esponenziale ma che, allo stesso tempo, è spesso stato caratterizzato da una forte opacità fiscale.

Con l’introduzione del CIN e della banca dati centralizzata, il Ministero del Turismo mira a creare una maggiore sinergia con il Fisco, garantendo che tutte le transazioni legate agli affitti brevi siano correttamente tracciate.

Le autorità locali, in particolare i Comuni, saranno responsabili delle attività di controllo e dell’applicazione delle sanzioni, incassando anche gli introiti derivanti dalle multe. Il Ministero dell’Economia e delle Finanze fornirà il supporto necessario attraverso l’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza, garantendo che le nuove norme vengano rispettate.

I dubbi dei proprietari di case in affitto breve

Le nuove norme, pur mirate a migliorare la trasparenza fiscale e la sicurezza delle strutture, hanno sollevato diverse preoccupazioni tra gli operatori del settore. Molti temono che l’aumento degli adempimenti burocratici possa scoraggiare i piccoli proprietari, riducendo l’offerta di alloggi per il turismo breve.

Nonostante queste preoccupazioni, il Ministero del Turismo rimane fermo nella sua posizione: regolare il mercato degli affitti brevi è essenziale per garantire una maggiore equità fiscale e un servizio di qualità per i turisti. In un settore in costante crescita, l’adeguamento alle nuove regole non è più un’opzione, ma una necessità per tutti gli operatori coinvolti.