Nuda proprietà, investimento con lo sconto

Quali sono le motivazioni che spingono all’acquisto di una nuda proprietà? Quali le tipologie di immobili più gettonate? A queste, e ad altre domande, risponde l’ultima ricerca di Tecnocasa, che offre uno spaccato interessante di un segmento di mercato che può costituire una forma interessante di diversificazione dei propri investimenti.

Poco più di uno su tre punta a viverci

Dall’analisi delle compravendite di nuda proprietà effettuate nel 2023 attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete, risulta che il 72,9% di chi vende lo fa per reperire liquidità, per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età. Più marginale la quota di chi arriva a questa scelta per sostenere i figli nell’acquisto della casa.

Quasi in due casi su tre (per la precisione il 63,8%), chi compra lo fa con obiettivo di investimento a lungo termine. Del resto, con uno sconto medio che si aggira intorno al 25-30% e l’incertezza sul momento in cui l’immobile si renderà disponibile per abitarlo, non poteva essere diversamente. Un elemento interessante che emerge dalla ricerca e l’aumento di acquisti per investimento: si passa, infatti, dal 62,5% del 2022 al 63,8% dello scorso anno.

Una crescita che potrebbe essere letta anche alla luce dello scenario macro. L’inflazione del biennio 2021-2023 ha lasciato ferite profonde e si sa che l’immobiliare è tra le asset class che meglio resistono all’aumento dei prezzi relativi ai beni di consumo. Inoltre, tanto le azioni, quanto le obbligazioni arrivano da una fase di forte crescita, per cui la nuda proprietà può costituire una forma di diversificazione del rischio che aiuta a dare maggiore equilibrio al proprio portafoglio.

Gli acquirenti sono generalmente di mezza età

Gli acquirenti di nuda proprietà più attivi sul mercato sono quelli con un’età compresa tra 45 e 54 anni, che compongono il 29,3% del totale, mentre è bassa la quota di over 65 (6,9%). In un caso su sette si tratta di under 35 e in uno su sei di persone tra 55 e 64 anni.

Nella maggior parte dei casi a comprare nude proprietà sono famiglie che compongono il 70,8% del totale (spesso si tratta di genitori che acquistano per i figli), mentre i single si fermano al 29,2%. In altri casi, invece, l’acquisto è concluso per garantirsi, negli anni a venire, un tesoretto da integrare alla pensione.

Focus sui trilocali

La tipologia più ricercata dagli acquirenti della nuda proprietà è il trilocale con il 30,4% delle preferenze, con i bilocali a un quarto delle richieste totali. Nel 2023 le compravendite di tipologie indipendenti e semindipendenti si attestano al 15,7% del totale, il doppio rispetto a quanto emerso nel 2022, mentre i monolocali restano una nicchia (3,5%).

Il 27,1% degli acquisti di nuda proprietà si è concluso grazie all’ausilio di un mutuo, mentre nel 72,9% dei casi la compravendita è avvenuta in contanti. La percentuale di acquisti con mutuo è in aumento rispetto agli ultimi anni.

Pro e contro della nuda proprietà

Lo sconto rispetto al valore dell’immobile è la ragione principale che spinge ad acquistare la nuda proprietà ed è tanto più basso quanto più è giovane il proprietario che vende. Di contro, l’immobile potrà essere abitato o concesso in locazione solo dopo la morte del vecchio proprietario, che dalla transazione in avanti diventa usufruttuario. Dunque si tratta di un investimento con un elevato tasso di incertezza in merito alla possibilità di usufruire del bene o ricavarne una rendita.

Nel frattempo, oltre a rinunciare a una quota di liquidità (il prezzo della transazione), occorre sopportare i costi per l’agenzia immobiliare e per il notaio. Salvo accordi diversi, le spese condominiali e di manutenzione ordinaria sono a carico dell'usufruttario, mentre quelle straordinarie sono a carico dell'acquirente. Tutte le imposte che riguardano il possesso del bene (come Irpef, IMU e rifiuti) competono all'usufruttuario.