Nessun anticipo e garanzie dello Stato: al via i mutui per i giovani

La strada per arrivare ad acquistare una prima casa con un mutuo si fa in discesa. Lo ha annunciato Mario Draghi, quando nei giorni scorsi ha parlato di “misure tese a rafforzare le garanzie per i giovani, per consentire loro di realizzare il proprio futuro”. 

All’interno dell’atteso decreto Sostegni bis, sono essenzialmente due le principali risorse messe a disposizione per favorire l’accesso dei giovani ai mutui.

Da una parte, il rafforzamento del Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, fermo da un paio di anni all’ultimo rifinanziamento di 100 milioni di euro. Finora il Fondo ha potuto soddisfare 222.000 richieste e garantire per 12,5 miliardi di euro un volume complessivo di 25 miliardi di euro di mutui. La misura anticipata dal premier potrebbe rifinanziare il Fondo in passaggi graduali, fino ad arrivare alla somma di 600 milioni di euro.

L’altro impegno del Governo riguarda il sostegno ai più giovani tramite una garanzia statale che consentirebbe di acquistare casa con un mutuo senza versare alcun anticipo. Perché questo sia possibile, è necessaria una garanzia al 100% da parte dello Stato, così da sbloccare l’accesso ai mutui anche per coloro che non dispongono del famoso gruzzolo iniziale necessario per affrontare l’acquisto di una casa.

Per consentire il via a questo ulteriore strumento, che riguarderebbe esclusivamente mutui del valore non superiore ai 250.000 euro, sarebbero stati stanziati per partire 50 milioni di euro, messi ad esclusiva disposizione delle richieste di mutuo per i più giovani.

Le altre misure al vaglio

Non solo potenziamento del Fondo di Garanzia e garanzia dello Stato senza bisogno di anticipi: le proposte contenute nel documento del Pnrr sono anche di ordine fiscale e riguardano un altro aspetto del capitolo mutui.

Se infatti allo stato attuale lo sgravio fiscale per chi accende un mutuo prima casa è del 19% sugli interessi passivi del mutuo e per un ammontare non superiore ai 4.000 euro, si pensa di elevare quella percentuale in maniera sensibile, anche fino al 50%, per alleggerire i giovani del peso della rata.

Un ulteriore sgravio fiscale potrebbe essere la cancellazione delle imposte di registro e catastali, come anche dell’Iva da corrispondere quando si acquista dall’azienda costruttrice.

I giovani e il mutuo

Che la casa stia vivendo il suo periodo di maggiore splendore, è cosa certa. Da quando il lockdown ci ha costretti a ripensare le nostre giornate tra le mura dell’abitazione, abbiamo incominciato a progettare vite migliori in case più spaziose e confortevoli. Tuttavia l’ambizione della casa sembra essere una chimera per i giovani, che raggiungono sempre più tardi l’indipendenza economica e difficilmente riescono a comprare se non con l’aiuto dei genitori.

Se si dà uno sguardo alle rilevazioni dell’Osservatorio di MutuiOnline, si nota che la percentuale di mutui erogati ai giovani under 35 subisce un calo sensibile dal 2011 a oggi, passando dal 37,9% al 28,9%. Gli ultimi periodi però sembra che abbiano leggermente scardinato questo trend negativo con numeri più a favore dei giovani intraprendenti, che tentano di impegnarsi con l'acquisto di una casa. Guadagna infatti decimi di punto la percentuale dei richiedenti più giovani, sotto i 25 anni, che passa dall’1,3% all’1,5% e quella dei 26-35enni, passata dal 27,1% al 27,4%.

L’offerta dei mutui per gli under 35

Ad oggi il mercato dei mutui riservati ai più giovani è poco competitivo e ottenere il 100% della somma è difficile. “L’offerta sul mercato di mutui che non richiedano un esborso iniziale, ovvero con un loan-to-value al 100%, è molto ridotta” commenta Alessio Santarelli, direttore generale della divisione broking del gruppo MutuiOnline. “Si tratta in generale di prodotti costosi, che implicano per le banche un maggiore assorbimento di capitale e gli Istituti per avere questo tipo di mutui spesso chiedono quella che è chiamata una mortgage insurance. La proposta del premier Draghi - continua Santarelli - potrebbe dare dunque un forte stimolo a questo segmento di mercato, mai realmente decollato per i costi e le complessità associate".

Va precisato che, proprio negli ultimi giorni, il limite di età dei 35 anni specificato inizialmente è stato innalzato fino al compimento dei 36 anni.

Di fatto, se controlliamo il costo di un mutuo a 20 anni con un loan-to-value (la percentuale del valore dell’immobile finanziata dal mutuo) al 100%, il Taeg è più del doppio rispetto a un mutuo con un loan-to-value dell’80%, quindi con una rata decisamente più alta.

Scegliere il miglior mutuo giovani serve a risparmiare?

La risposta è sì. Un mutuo "giusto" rispetto a un altro ottenuto con meno criterio può portare a risparmiare anche migliaia di euro lungo la durata dell’ammortamento.

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