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Mutuo o affitto? Quale scegliere

Per molti decenni si è ritenuto che acquistare casa fosse senza dubbio più conveniente in ottica di lungo periodo. Poi, la fine della stabilità lavorativa e la crescente mobilità delle famiglie hanno cambiato lo scenario e oggi la scelta dipende da una serie di variabili.

03/08/2022
coppia che cerca casa online
Mutuo VS Affitto: cosa scegliere?

Per certi versi la disputa tra mutuo e affitto assume caratteri filosofici, nel senso che la risposta finale su quale delle due opzioni sia più conveniente dipende dalla filosofia di vita delle persone, ma ci sono alcuni aspetti che consentono di fare delle valutazioni obiettive.

Pro e contro dell’affitto

Per molto tempo si è ritenuto che acquistare casa fosse senza dubbio più conveniente. Poi, la fine della stabilità lavorativa e la crescente mobilità delle famiglie hanno cambiato lo scenario, accanto alla consapevolezza che non sempre l’investimento nel mattone è proficuo (occorre scegliere con attenzione città e talvolta anche quartiere).

Tra i vantaggi dell’affitto c’è il fatto di non legarsi a un posto: si può scegliere un’abitazione vicino al luogo di lavoro e cambiarla quando si va a lavorare altrove. Il tutto con pochi vincoli e senza rimpianti per i costi sostenuti (niente notaio, per fare un esempio). C’è poi l’aspetto psicologico: anche nei casi in cui rata del mutuo e locazione mensile siano su livelli simili, quest’ultima non fa avvertire il peso psicologico di un finanziamento elevato da onorare negli anni.

I vantaggi del mutuo

Di contro, acquistare un immobile di proprietà dà un senso di sicurezza e le rate del mutuo servono a patrimonializzare la propria situazione finanziaria (mentre le rate dell'affitto finiscono al proprietario), con la possibilità per altro di donarlo alle generazioni future. Inoltre, possedere un immobile consente di poterlo trasformare come si desidera, apportando modifiche senza limitazioni, in base alle proprie esigenze e ai propri gusti.

In più va considerato che il Decreto Sostegni Bis ha elevato dal 50 all’80% la garanzia pubblica per gli under 36 con Isee sotto 40mila euro che comprano la prima casa (sono esclusi acconti e caparra nei preliminari, sui quali però si può richiedere successivamente un rimborso sull’imposta versata) e questo ha aperto le porte dei mutui a tanti giovani che in passato erano impossibilitati ad accedervi. La garanzia pubblica, che è in scadenza il 31 dicembre (e rischia di non essere rinnovata a causa della crisi di governo in atto) viene concessa a patto che il tasso applicato dalla banca sia calmierato. Inoltre, sono previsti: l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale; il riconoscimento di un credito d’imposta nel caso di acquisto dal costruttore con Iva; l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui casa (acquisto, costruzione e ristrutturazione).

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Parola ai numeri

L’ufficio studi di Tecnocasa ha effettuato uno studio sui numeri. “L’aumento dei tassi di interesse, l’aumento dei prezzi e dei canoni di locazione ha cambiato lo scenario rispetto ad un anno fa e le rate sono in aumento; inoltre, rispetto a un anno fa si contano più casi si in cui il canone di affitto è più basso rispetto alla rata di mutuo”, sottolineano gli esperti. “Nonostante questo, l’acquisto risulta ancora una scelta opportuna, soprattutto nelle zone periferiche dove i prezzi sono ancora bassi. Nelle aree centrali e semicentrali, talvolta più costose, l’affitto potrebbe risultare più conveniente dell’acquisto”.

In questo momento il mercato offre ancora valide occasioni, ma il trend dei valori è in salita, motivo in più quindi per acquistare, anche perché i mutui, nonostante i rialzi dei tassi negli ultimi mesi, sono ancora convenienti rispetto a qualche anno fa.

La ricerca ha fatto una stima relativa a un appartamento di tipologia medio-usato, situato in tre zone: centro, semicentro e periferia di Milano, Roma e Napoli e ha simulato l’acquisto sia di un bilocale sia di un trilocale. Ha poi ipotizzato un mutuo a 25 anni, al tasso di 1,82%, con copertura sia al 70% sia all’80% del valore dell’immobile. Si è proceduto poi a confrontare la rata del mutuo con il canone di locazione, arrivando alla conclusione che la prima opzione è più conveniente quasi in tutti i casi.

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A cura di: Luigi dell'Olio

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