Mutui: tasso variabile giù nel 2025, ma il fisso rimane più conveniente

Tornano a scendere i tassi di interesse dopo due anni di aumenti e un periodo che passerà alla storia come tra i più critici per i mutui, che hanno fatto registrare incrementi straordinari in tempi record. Complice il ridimensionamento dell’inflazione e il fermo degli aumenti della Bce, l’attesa sui tagli dei tassi è tanta e le banche hanno già iniziato a rivedere i costi dei mutui al ribasso.

È il tasso fisso che continua a vincere la partita della convenienza, staccando sul variabile di ben 184 punti base (3,11% contro 4,95%). Distanza che giustifica secondo l’Osservatorio di MutuiOnline la quasi totalità delle richieste di mutuo a tasso fisso nei primi 4 mesi del 2024 (98,3%), mentre riacquistano smalto le surroghe (un mutuo su tre con questa finalità), che con la rottamazione del vecchio mutuo a costo zero hanno consentito a chi aveva sofferto gli aumenti del variabile di cambiarlo con un più basso tasso fisso.

Quanto si potrà risparmiare sul variabile con la discesa dei tassi

Dopo il clima di ottimismo suggerito dalla notizia di un primo taglio dei valori della Bce già a partire da giugno, la FED sembra abbia smentito possibili tagli nel breve termine: stando dunque alle previsioni oltreoceano, dovremmo accontentarci dei piccoli ribassi fisiologici. Ma ammesso che invece le ipotesi di una nuova era di ribassi fossero realistiche e si verificassero tre ulteriori ribassi nella seconda parte dell’anno, le conseguenze sul costo dei mutui sarebbero rilevanti.

Gli esperti non mancano di portare avanti la tesi sperata dei tagli della Bce, perché lo suggerisce il corso storico dei tassi. Secondo Nicoletta Papucci, portavoce di MutuiOnline “Sarebbe incoraggiante vedere un taglio dei tassi nella prossima riunione della BCE, a costo di discostarsi dalla linea della FED: infatti, l'economia americana cresce mentre quella europea ha bisogno di stimoli. Bisogna essere cauti nell’evitare sbilanciamenti nel cambio euro/dollaro, perché potrebbero causare aumenti inflativi nella regione che taglia per prima i tassi. Sui mutui, grazie al tasso fisso, abbiamo notato più dinamismo rispetto al recente passato.”

Ma facciamo due calcoli. Allo stato attuale il miglior tasso variabile per un mutuo ventennale da € 120.000 ha un TAN del 4,58%, con una rata di € 764: una differenza che arriva a misurare 30/40 punti base rispetto a un mutuo standard. In caso di taglio di 100 bps, la rata scenderebbe a € 701 al mese. Optare per un tasso fisso sarebbe comunque la scelta migliore, perché con i valori attuali del TAN al 2,59% la rata scende a € 641. Anche rispetto a una proiezione del miglior mutuo variabile nel medio termine, si rimane su costi decisamente più bassi, e se invece le attese sugli ulteriori ribassi trovassero riscontro e il variabile riacquistasse appeal, c’è sempre la surroga per cambiare idea.

Le opportunità dei mutui green per chi acquista una casa efficiente

Nel caso in cui si valutasse l’acquisto di un immobile in classe energetica superiore, A, B e in alcuni casi anche C, le prospettive sono decisamente più promettenti. Perché le banche premiano la scelta green con tassi di interesse più bassi e l’ipotesi di un patrimonio immobiliare a zero emissioni non è così lontana secondo quanto disposto dalla direttiva europea sulle case green Energy Performance of Buildings, che stabilisce come prima data per la realizzazione di questo ambizioso progetto il 2030. Praticamente domani.

Di fatto, il mercato comincia a rispondere alle nuove esigenze europee e a registrare nel primo trimestre 2024 una crescita delle erogazioni di mutui green dall’8,8% al 16,4% sul totale del campione rilevato.

L’offerta green riguarda anche gli immobili da riqualificare, per i quali è necessario migliorare la classe energetica di almeno 2 livelli o ridurre del 30% l’Indice di Prestazione Energetica (IPE). Oggi, per un mutuo ventennale da € 120.000 €, il miglior tasso fisso green in promozione su MutuiOnline.it è del 1,99% con una rata di € 606, cioè oltre € 150 più basso rispetto al miglior tasso variabile standard.

Crescono i prezzi delle case: il mercato critico di Milano

Intanto, i numeri sui mutui rilevano il momento di transizione del mercato e il comportamento cauto dei consumatori, chiamati a prendere decisioni fondamentali che richiedono il più delle volte tempi non brevi. I dati ci dicono che il 50% di coloro che nel 2024 hanno richiesto un mutuo non ha ancora fatto una proposta o firmato un compromesso d’acquisto.

L’età media dei richiedenti si attesta intorno ai 40 anni e la durata del finanziamento di poco sopra i 24 anni. Ma non mancano i segnali di una fiducia ritornata a guidare le scelte dei mutuatari: la crescita dell’importo medio richiesto (da € 130.392 a € 141.862 nella prima parte del 2024) e l’incremento del valore medio dell'immobile desiderato (da € 214.002 a € 230.872).

È ancora una volta Milano la città più attiva d’Italia per le compravendite, ma i prezzi continuano ad aumentare e per una casa, in media, ci vuole il doppio rispetto al resto della Lombardia: 3.574 euro al metro quadro contro 1.736 euro al metro quadro la media nel resto della Regione.