Mutui: rate del variabile su di oltre un terzo, ma la discesa è iniziata

Una boccata d’ossigeno per tutti i mutuatari che avevano sottoscritto il mutuo a tasso variabile. Le ultime rilevazioni di mercato indicano in maniera inequivocabile che il calo è iniziato ed è destinato a rafforzarsi quando inizierà l’allentamento monetario da parte della Banca centrale europea. Già oggi è possibile ottenere risparmi consistenti, puntando sulle surroghe, non a caso in forte crescita come segnalano le ultime rilevazioni dell’Osservatorio MutuiOnline.it.

Portafogli familiari sotto pressione

Andando in ordine, secondo uno studio realizzato da Crif, poco più di un quarto (per la precisione il 26%) dei mutui ipotecari attivi a gennaio 2022 era a tasso variabile. In questi casi, la rata in questi mesi è aumentata mediamente del 36%, con un picco del 49% per i finanziamenti erogati negli ultimi cinque anni. Un vero e proprio salasso per le finanze familiari già messe alla prova da due anni di iperinflazione, a fronte di salari rimasti fermi o quasi.

A questo proposito merita una sottolineatura un altro dato rilevato da Crif. Nonostante le 24 rate mensili pagate tra l’inizio del 2022 e la fine del 2023, l’indebitamento dei mutuatari che hanno acceso il contratto dal 2019 in avanti è cresciuto di ben il 25%. Un’impennata che ha pochi precedenti nella storia.

In parallelo, l'aumento delle rate mensili ha prodotto un peggioramento significativo del rapporto rata-reddito, in media di otto punti percentuali dai minimi di metà 2022, prima cioè che iniziasse la stretta monetaria da parte della Bce.

Nonostante l'aumento dei tassi di interesse, i soggetti con mutui a tasso variabile non hanno mostrato un incremento nel tasso di insolvenza. L'analisi dell'indice di tensione finanziaria, costruito da Crif per identificare casi di eccessivo indebitamento e prevenire situazioni di dissesto, mostra invece un peggioramento. In questo caso, i soggetti con mutui a tasso variabile mostrano un aumento della tensione finanziaria, con uno spostamento di oltre il 15% dalle classi di livello basso e medio-basso a quelle di livello medio-alto e alto.

Nonostante questi impatti, segnala Simone Capecchi, executive director di Crif, l’analisi evidenzia che non c'è stato un incremento significativo nel tasso di insolvenza sebbene si sia osservato un aumento della tensione finanziaria. “Le prospettive di un possibile abbassamento dei tassi a giugno fanno sperare per un sollievo ai mutuatari, riducendo la pressione e contribuendo a stabilizzare la situazione finanziaria”, sottolinea l’esperto. Il quale aggiunge che in ogni caso è fondamentale, nell’attuale contesto macroeconomico e geopolitico di incertezza, rimanere vigili per affrontare le sfide che lo scenario potrebbe presentare.

I tassi hanno imboccato la discesa

Le indicazioni più recenti fanno ben sperare.  Secondo l’ultimo Bollettino mensile dell’Abi, a febbraio l’Irs a dieci anni (il benchmark più utilizzato per la costruzione dei mutui a tasso fisso) si è attestato in media del 2,62%, in diminuzione di 90 punti rispetto al massimo registrato a ottobre del 2023. Mentre l’Euribor^® a tre mesi (riferimento per i mutui a tasso variabile) si è fermato in media al 3,93%, in calo di 7 punti base rispetto al massimo registrato a ottobre 2023. In sostanza, il mercato ha iniziato ad anticipare le decisioni dell’Eurotower, in attesa di prezzarle a pieno una volta che le attese si tramuteranno in decisioni vere e proprie.

Una conferma in tal senso arriva dall’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it. Se si guarda ai mutui a 20 e 30 anni (che sono le scadenze più gettonata), il tan medio del variabile è al 5,04%, un decimale in meno rispetto a novembre, mentre quello del fisso è al 3,29% dopo aver toccato il 4,05% a ottobre. Un differenziale che spiega perché a febbraio la quota di nuovi mutui a tasso fisso è arrivata al 96,6%, mentre nel terzo trimestre del 2022 superava di poco la metà. Rispetto al quarto trimestre 2023 la quota di variabile si è più che dimezzata, fermandosi al 2,4%, mentre il misto è ormai sotto l’1%.

In parallelo, le surroghe sono cresciute di quasi quindici punti solo rispetto all’ultimo trimestre del 2023, arrivando così al 36,2% delle richieste. Al primo posto tra le finalità c’è sempre l’acquisto prima casa, anche se il 54,5% registrato tra gennaio e febbraio del 2024 è sensibilmente inferiore rispetto al 66,3% del periodo ottobre-dicembre 2023.

Le simulazioni di MutuiOnline.it confermano significativi risparmi nelle offerte rispetto a un anno fa: per un mutuo ventennale da 160 mila euro richiesto da un quarantenne residente a Milano, a marzo 2023 il miglior tasso fisso costava 3,60% e aveva una rata di 936 euro, mentre ora costa 2,73% con una rata di 866.