Mutui: cresce l’interesse per il variabile e per la formula con CAP

Cambia in maniera sostanziale lo scenario dei mutui, rivoluzionando andamento dei tassi e prospettive dei mercati. Lo evidenzia in maniera puntuale l’Osservatorio di MutuiOnline, che nei dati di maggio scorso rileva ancora la forte vulnerabilità del tasso fisso, mentre il tasso variabile rimane stabile.

Sale l’IRS che passa, rispetto all’ultima rilevazione di aprile, a 10 anni da 1,51% a 1,78%, a 20 anni da 1,56% a 1,84% e a 30 anni da 1,31% a 1,57%, mentre l’Euribor è ancora negativo: a 1 mese si attesta sul -0,55%, a 3 mesi sul -0,39%.

In questo nuovo assetto, aumenta significativamente la forbice dello spread tra fisso e variabile. Se si guarda il Tan medio variabile registrato su MutuiOnline.it ad aprile 2022 è 1,08% (il migliore è 0,22%), mentre il Tan medio fisso è 2,24% (il migliore è 1,45%). Questa situazione di spread alti non è tuttavia destinata a durare a lungo, considerate le dichiarazioni della Presidente della BCE Christine Lagarde, che prevede un aumento del tasso del denaro a partire da luglio.

Prima casa e tasso variabile protagonisti

I mutui per acquisto prima casa trainano il mercato e allo stesso modo crescono le richieste di tasso variabile. I mutui prima casa nel 2022 hanno toccato il massimo dal 2010, soprattutto in questo trimestre dove più di 3 mutui su 4 sono richiesti per questa finalità.

Ai minimi le richieste di surroga, anche se può essere ancora particolarmente conveniente cambiare il mutuo passando da un tasso variabile a un tasso fisso visti gli annunci della BCE sugli aumenti dell’Euribor in programma quest’estate.

Salgono ancora le richieste di mutuo a tasso variabile rispetto allo scorso trimestre (+53%) dall’11,5% al 17,6% del mix, così come il tasso variabile con CAP (dallo 0,6% al 3,5% del mix), un tasso ibrido tra il variabile e il fisso che consente ai mutuatari di mettersi al sicuro da eccessivi aumenti dei tassi d’interesse.

I giovani risollevano la domanda

Il mercato negli ultimi mesi è stato fortemente segnato dalle recenti norme che favoriscono i giovani under 36 permettendo di ottenere un mutuo con anticipi bassi.

Aumentano significativamente durate, LTV e importi: le richieste sopra i 25 anni sono cresciute molto nell’ultimo anno, fino a toccare questo trimestre quota 44,8% del mix (dal 33,7% del secondo trimestre 2021), dato confermato anche dalle erogazioni passate dal 25,6% medio del 2021 al 36,8% del mix nel 2022 (+43,7%).

Ancora più rilevante il dato sui mutui con LTV sopra l’80%, in crescita anche grazie ai mutui giovani: facendo un paragone col periodo precedente la pandemia (2019), passano dall’11,6% del mix al 33,6% del 2022 (+190%). Analogamente crescono i mutui con importo sopra i 150.000 euro, che passano dal 27,6% del mix nel 2019 al 33,1% del 2022 (+20%). L’Osservatorio fa registrare questo trimestre il record assoluto per le richieste con classi d’importo superiori ai 150.000 euro.

Decreto Sostegni Bis: una norma che continua a dare linfa al mercato

Cresce ancora in maniera esponenziale il numero delle richieste di mutuo per under 36, mantenendo l’andamento degli ultimi quattro trimestri. Se prima del decreto (secondo trimestre 2021) rappresentavano il 33,9% della domanda, ora sono arrivate al 45,6% (+37,5%).

Un’esigenza che ha trovato anche il riscontro positivo degli istituti di credito, che si sono mossi con tempestività per fornire offerte su misura per i giovani, con tassi che risultano più convenienti per gli under 36 rispetto a chi è oltre quell’età e non riesce ad accedere alle agevolazioni dei più giovani.

Per un mutuo acquisto il tasso medio fisso a maggio per gli under 36 è 2,00% contro il 2,43% degli over 36, la migliore offerta di tasso è rispettivamente dell’1,45%, e dell’1,60%.

Stesso trend per i mutui variabili: per gli over 36 il tasso medio è 1,21%, per gli under 0,95%, mentre la migliore offerta over 36 è 0,32%, under 36 è 0,22%.

Il richiedente un mutuo under 36 ha circa 30 anni e un reddito sensibilmente più basso rispetto a quello degli over 36 (1.782 euro vs 2.305 euro), inoltre richiede LTV medi dell’82% su durate mediamente più lunghe di 4 anni rispetto agli over 36 (il 65,8% con durate sopra i 25 anni). Considerato che le agevolazioni si rivolgono alla prima casa, il 90,9% delle richieste di mutuo di under 36 sono proprio per prima casa.

Mutui green: un mercato sempre più in evoluzione

I finanziamenti che hanno un occhio di riguardo per l’ambiente sono un mercato molto interessante in questo momento, in continua crescita. Guardando i dati dell’Osservatorio, i tassi dei mutui green sono in media 22 punti base più bassi rispetto a quelli dei mutui tradizionali.

Le erogazioni crescono dall’8% al 10% del mix, anche per le caratteristiche dei richiedenti che hanno fasce di reddito alte e richiedono in media importi superiori rispetto alle altre tipologie di finanziamento. Anche per i mutui green cresce la richiesta delle soluzioni a tasso variabile, che passano dal 13,2% nel primo trimestre dell’anno al 19,9% del mix nel trimestre attuale (+50,8%), insieme alle richieste di mutuo con tasso variabile con cap (da 0,4% a 1,8%).

Aumentano rispetto al primo trimestre dell’anno le durate oltre i 25 anni, passando dal 47,7% al 57,9% del totale (+21,4%). L’interesse per i mutui green è maggiore nel nord Italia (più di 1 richiesta su 2) e riguarda più le fasce d’età sotto i 36 anni, con il 56,2% del mix. L’attesa è che questo mercato possa continuare a crescere in maniera significativa per il resto del 2022.