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Mercato immobiliare: pronto a ripartire già nel 2021

Il recupero del mercato immobiliare dipenderà dall’andamento della pandemia e dalla ripresa economica. Messa in conto già quest’anno una ripresa delle compravendite, pur con prezzi ancora in lieve calo. Spicca l’interesse dei giovani grazie ai mutui vantaggiosi.

06/04/2021
Mercato immobiliare in ripresa nel 2021

Nel 2021 è atteso un recupero delle compravendite immobiliari in tutte le realtà (a 570-580 mila a livello nazionale), con prezzi ancora in calo (tra -2% e 0%). Questi ultimi potrebbero recuperare già nel 2022. È quanto prevede Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi del gruppo Tecnocasa, che tiene però a fare una precisazione: il punto cruciale da cui dipenderanno le sorti del mercato immobiliare sarà la tenuta dell’economia e dei posti di lavoro, su cui ancora non sono del tutto evidenti gli effetti della pandemia.

Le incertezze permangono ed è difficile fare i conti con l’emergenza e le aspettative legate anche all’arrivo del vaccino, ma più volte il mercato immobiliare ha sorpreso grazie al desiderio di acquistare casa che sembra invece resistere su tutto.

Il mercato creditizio spinge l’acquisto della prima casa  

I presupposti per una ripartenza del mercato immobiliare, alla luce della stabilità vista nella seconda parte del 2020, ci sono tutti. Nonostante gli stop-and-go alle attività determinati dalle misure di contenimento dei contagi, il mercato creditizio favorevole sta spingendo all’acquisto soprattutto sul segmento della prima casa.

La ricerca di abitazioni più ampie o con spazi esterni, seppur attenuata rispetto alla fase immediatamente successiva al primo lockdown, continua ad essere presente. E anche se la domanda per investimento appare ancora molto attenta, la casa – afferma l’esperta - è considerata comunque un valido impiego del capitale, ma ponderare la scelta su cosa e dove acquistala risulta essere sempre più determinante.

I comuni non capoluogo performano meglio dei capoluoghi

Nel 2020 le compravendite a livello nazionale sono diminuite del 7,7% rispetto all’anno precedente, portandosi a 557.926 (dati Agenzia delle Entrate), in recupero rispetto al calo drammatico che si era registrato nella prima parte dell’anno in concomitanza con l’esplosione della pandemia.

Come da aspettative, i comuni non capoluogo hanno performato meglio rispetto ai capoluoghi, chiudendo rispettivamente con una contrazione degli scambi del 5,7% e dell’11,4%. Questo confermerebbe, secondo Megliola, il crescente apprezzamento per le realtà più piccole, delineatosi dopo il lockdown. Nelle grandi città le compravendite sono diminuite maggiormente a Milano (-17,6%), decisamente meno a Bari (-8,8%). Roma chiude con transazioni in decrescita del 10%.

La progressione dei prezzi a Bari e a Milano

Nel secondo semestre 2020 i valori immobiliari hanno evidenziato un leggero ribasso nelle grandi città: -0,5%. Le realtà che hanno performato meglio sono state Bari (+1,5%), Milano (+0,8%) e Verona (+0,2%). Ancora una volta sono le abitazioni di Genova a perdere maggiore valore: -2,6%.

I prezzi delle aree centrali sono diminuiti di più rispetto a quelle semicentrali e periferiche. Le motivazioni sono da ricercare in un calo dell’acquisto per investimento (che spesso si indirizzava verso le zone centrali). Le zone semicentrali e quelle periferiche hanno retto meglio, molto probabilmente perché hanno attirato le richieste di chi ha realizzato l’acquisto della prima casa o un acquisto migliorativo, avendo a disposizione un budget più limitato.

Tempi di vendita mediamente più lunghi

L’analisi di Tecnocasa rileva un leggero aumento delle tempistiche di vendita nelle grandi città e nell’hinterland: si sono portati rispettivamente a 118gg e 157gg, con una crescita, in confronto alla prima parte del 2020, di sei e tre giorni.

Al contrario si registra un decremento di tre giorni nei capoluoghi di provincia (da 149 a 146 giorni). Le città più ‘veloci’ si confermano Bologna con 57 giorni (stabile) e Milano con 60 giorni (+4 giorni). L’analisi della domanda conferma in vetta alle preferenze il trilocale con il 40,5% delle richieste, a seguire il quattro locali con il 24% delle preferenze. Si conferma l’interesse per le soluzioni indipendenti e con spazi esterni, come un giardino o un terrazzo. Il bilocale prevale invece tra le richieste di Milano.

Spicca l’interesse dei giovani grazie ai mutui vantaggiosi

L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie Tecnocasa evidenzia, nella seconda parte del 2020, il calo delle compravendite per investimento (da 17,8% a 16,3%), l’incremento di quelle di casa vacanza (da 6,1% a 7,2%) e la stabilità degli acquisti di prima casa. Sale la percentuale di acquisti di case indipendenti e semindipendenti (da 19,8% a 22,5%), così come aumentano gli acquisti nella fascia più giovane di età grazie ai mutui giovani agevolati. I giovani che intendono acquistare la prima casa, o ristrutturarla, godono infatti di importanti agevolazioni fiscali e di un mercato del credito che presenta oggi i migliori mutui per giovani più vantaggiosi del passato, grazie ai tassi d’interesse che sono ai minimi.

I giovani acquirenti di un’abitazione – secondo l’Osservatorio Mutui di MutuiOnline.it – all’inizio di quest’anno hanno infatti aggiornato i recenti massimi: le richieste di finanziamento si sono portate al top dal 2013 (3,5% del totale) quelle arrivate dai minori di 25 anni e dal 2017 (29,3%) quelle giunte dalla fascia compresa tra 26 e 25 anni.

A cura di: Fernando Mancini

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